Eine thailändische Gesellschaft gründen, um ein Haus zu kaufen?

Warum gründen Ausländer eine thailändische Gesellschaft, um eine Immobilie zu kaufen?

In Thailand ist es Ausländern gesetzlich untersagt, Land (freehold land) in ihrem eigenen Namen zu besitzen. Um diese Einschränkung zu umgehen, gründen einige ausländische Käufer — sei es ein belgischer Geschäftsreisender, ein Schweizer Rentner oder ein marokkanischer Investor — eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Thai Company Limited), an der sie Anteile halten, und lassen die Immobilie von dieser Gesellschaft erwerben.

Technisch gesehen kann die Gesellschaft — als juristische Person in Thailand — Land besitzen. Die thailändischen Behörden, insbesondere das Department of Land und das Department of Business Development (DBD), überwachen jedoch aktiv diese Art von Konstruktionen.

Wann ist diese Konstruktion legal — und wann wird sie illegal?

Die Grenze zwischen Legalität und Betrug wird durch den tatsächlichen Zweck der Gesellschaft definiert:

• Legal: Die Gesellschaft betreibt eine tatsächliche Geschäftstätigkeit in Thailand (Hotel, Vermietung, Handel), beschäftigt thailändisches Personal, erzielt deklarierte Einnahmen und hält die Immobilie im Rahmen dieser Tätigkeit.
• Illegal (fiktive Konstruktion): Die Gesellschaft wird ausschließlich gegründet, damit ein Ausländer ein Haus persönlich besitzen kann, ohne tatsächliche Geschäftstätigkeit. Die thailändischen Aktionäre sind „Nominees“ (Strohmann), die keine echten Partner sind. Diese Praxis verstößt gegen das Land Code Act und kann zur Beschlagnahme der Immobilie und strafrechtlichen Verfolgung führen.

⚠️ Achtung

Seit 2006 haben die thailändischen Behörden die Kontrollen über Nominee-Gesellschaften verschärft. Ein Ausländer, der mehr als 49 % einer thailändischen Gesellschaft hält, die Land besitzt, läuft Gefahr, vom DBD untersucht zu werden. Im Falle eines nachgewiesenen Betrugs kann die Immobilie beschlagnahmt und der ausländische Direktor strafrechtlich verfolgt werden.

Die Voraussetzungen für die Gültigkeit der Struktur

• Die Gesellschaft muss aus mindestens 3 Aktionären bestehen, wobei eine Mehrheit thailändisch sein muss (mindestens 51 % der Anteile in thailändischem Besitz).
• Die Gesellschaft muss eine tatsächliche Geschäftstätigkeit ausüben, die deklariert und aktiv ist.
• Die thailändischen Aktionäre müssen echte Partner sein, keine einfachen Nominees, die nur für die Bereitstellung ihres Namens bezahlt werden.
• Jahresabschlüsse müssen eingereicht und eine Prüfung muss jährlich durchgeführt werden.
• Die Gesellschaft muss die Körperschaftssteuer und die anfallenden Grundsteuern zahlen.

✅ Praktischer Rat

Bevor Sie eine thailändische Gesellschaft zu Immobilienzwecken gründen, konsultieren Sie einen lokalen Anwalt, der auf thailändisches Immobilienrecht spezialisiert ist. Die rechtliche Struktur sollte von Anfang an mit einer glaubwürdigen Geschäftstätigkeit entworfen werden — nicht nachträglich hinzugefügt werden, um eine Konstruktion zu legalisieren.

Was sind die Alternativen zur thailändischen Gesellschaft?

Wenn Ihr Ziel darin besteht, eine Immobilie persönlich zu nutzen (Wohnsitz, Urlaub), gibt es sicherere Optionen:

• Die Eigentumswohnung (Condo): Ausländer können direkt bis zu 49 % der Einheiten einer Eigentumswohnanlage kaufen. Dies ist der einfachste und sicherste Weg.
• Der Erbpachtvertrag (Leasehold): Langfristige Miete von 30 Jahren, vertraglich verlängerbar (in der Praxis bis zu 90 Jahre), beim Land Department registriert.
• Das Nießbrauchrecht (Usufruct): Nutzungs- und Genussrecht an der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, im Grundbuch (Chanote) eintragbar.

Für eine umfassende Analyse Ihrer Rechte als Ausländer in Thailand, konsultieren Sie unseren Leitfaden: Immobilienkauf in Thailand: Rechte 2026.