Der Kauf einer Immobilie in Thailand über eine thailändische Gesellschaft (Thai Limited Company) birgt erhebliche rechtliche Risiken: Scheingesellschafter (Nominees), potenziell nichtige Konstruktionen, mögliche strafrechtliche Verfolgung und das Risiko der Beschlagnahme der Immobilie. Die thailändischen Behörden haben die Kontrollen in den letzten Jahren verstärkt.
Warum nutzen Ausländer eine thailändische Gesellschaft für den Kauf?
Das thailändische Recht (Land Code Act) verbietet Ausländern, Grundstücke im vollen Eigentum zu besitzen. Um diese Einschränkung zu umgehen, gründen einige Käufer eine thailändische Gesellschaft (Thai Limited Company), in der sie 49 % der Anteile halten, während die restlichen 51 % theoretisch in den Händen thailändischer Aktionäre liegen. Die Gesellschaft kauft dann das Grundstück in ihrem Namen.
Diese Konstruktion wurde häufig verwendet, insbesondere für Villen und Häuser mit Grundstücken. Sie birgt jedoch erhebliche rechtliche Risiken, die eine ernsthafte Analyse vor jeder Entscheidung erfordern.
Das Haupt Risiko: Scheingesellschafter (Nominees)
In der Praxis sind die 51 % thailändischer Aktionäre oft Scheingesellschafter (Nominees), die symbolisch entlohnt werden, ohne tatsächlichen Beitrag oder Entscheidungsgewalt. Der Einsatz von Scheingesellschaftern zur Umgehung des Grundstücksrechts ist jedoch ausdrücklich illegal in Thailand (Land Code Act, Abschnitt 96 bis).
Die konkreten Risiken:
- Nichtigkeit des Eigentumstitels: Der Grundbesitz (Chanote) kann von den Behörden annulliert werden.
- Strafrechtliche Verfolgung: Der ausländische Käufer und die thailändischen Scheingesellschafter setzen sich strafrechtlichen Sanktionen aus.
- Beschlagnahme der Immobilie: Das Department of Lands kann den Verkauf erzwingen oder die Immobilie beschlagnahmen.
- Totale Verlust des Investments: Ohne mögliche Rechtsmittel, wenn die Konstruktion als betrügerisch angesehen wird.
⚠️ Achtung
Seit 2006 haben die thailändischen Behörden mehrere Wellen von Kontrollen durchgeführt, die speziell auf Gesellschaften abzielen, die zur Umgehung des Grundstücksrechts gegründet wurden. Dutzende von Konstruktionen wurden annulliert. Der Trend hat sich nach 2022 verstärkt.
Weitere rechtliche Risiken, die zu beachten sind
Risiko der Auflösung der Gesellschaft
Eine thailändische Gesellschaft muss eine echte Geschäftstätigkeit haben. Eine Gesellschaft, die nur zur Eigentumserhaltung eines Grundstücks ohne operative Tätigkeit gegründet wurde, kann vom Department of Business Development (DBD) aufgelöst werden. Nach der Auflösung muss das Grundstück verkauft werden — oft unter ungünstigen Bedingungen.
Risiko von Konflikten mit thailändischen Aktionären
Selbst wenn die Scheingesellschafter vertrauenswürdige Personen sind, bleiben sie rechtlich gesehen die Mehrheitsaktionäre. Im Falle von Tod, Scheidung, persönlichen Schulden oder Streitigkeiten können diese Aktionäre rechtlich den Zugang zur Immobilie blockieren oder einen Teil des Eigentums beanspruchen.
Risiko der Übertragung und Erbschaft
Im Falle Ihres Todes können Ihre Erben möglicherweise nicht die Anteile an der Gesellschaft oder das Eigentum behalten. Die thailändischen Erbrechtsregeln und die Ihres Herkunftslandes können komplexe Konflikte im Recht verursachen.
💡 Gut zu wissen
Ausländer können legal ein Eigentumswohnung (Condominium) bis zu 49 % der Einheiten eines Gebäudes besitzen (Condominium Act). Dies ist die einzige Form des vollen Eigentums, die direkt ohne gesellschaftliche Konstruktion zugänglich ist.
Rechtliche Alternativen zur gesellschaftlichen Konstruktion
- Erbpacht (Leasehold): Langfristige Miete von 30 Jahren, die erneuerbar ist (nicht gesetzlich über diese Frist hinaus garantiert). Weniger riskant, aber ohne Eigentum.
- Kauf über einen thailändischen Ehepartner: Möglich, aber geregelt und riskant im Falle einer Scheidung.
- Condominium im vollen Eigentum (Freehold): Die sicherste Lösung für einen Ausländer, der echtes Eigentum wünscht.
- BOI oder LTR-Visum: In bestimmten Fällen können Inhaber eines Long-Term Resident-Visums erweiterte Rechte erhalten.
✅ Praktischer Rat
Vor jedem Kauf lassen Sie die Konstruktion von einem unabhängigen thailändischen Anwalt überprüfen — nicht von dem empfohlenen Anwalt des Entwicklers oder der Agentur. Eine zweite rechtliche Meinung vor Ort kann Ihnen erhebliche Verluste ersparen. Siehe auch unseren umfassenden Leitfaden: Immobilienkauf in Thailand (2026).
⚠️ Warnung
Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine rechtliche Beratung dar. Die Gesetze und Vorschriften variieren je nach Land und ändern sich regelmäßig. Konsultieren Sie einen qualifizierten Fachmann für Ihre spezifische Situation.
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