¿Puede un extranjero poseer el 100 % de una sociedad tailandesa que posee un terreno?

No. Para que una sociedad tailandesa pueda poseer legalmente un terreno, al menos el 51 % de las acciones deben ser propiedad de ciudadanos tailandeses. Un extranjero puede poseer hasta el 49 % de las acciones. Si se determina que la mayoría es extranjera, la sociedad puede ser reclasificada como «sociedad extranjera» sujeta al Foreign Business Act, que prohíbe la posesión de tierras.

¿Qué es un «accionista nominee» y por qué es arriesgado?

Un accionista nominee es una persona tailandesa que figura en el capital de una sociedad sin invertir realmente, simplemente para permitir que un extranjero posea la mayoría efectiva del bien. Esta práctica es ilegal en Tailandia desde el refuerzo de controles post-2006. Expone al inversor extranjero a acciones penales, disolución forzada de la sociedad y confiscación del bien inmobiliario.

¿Son altos los costos de creación de una sociedad tailandesa?

La creación de una Thai Company Limited implica costos de registro en el DBD (Department of Business Development), honorarios de abogados locales (que suelen oscilar entre 30,000 y 80,000 THB según la complejidad), así como costos recurrentes: contabilidad, auditoría anual, presentación de cuentas. Estos costos se suman a los impuestos sobre la propiedad. También se debe prever un capital social mínimo acorde con la actividad declarada.

¿Es fácil vender un bien poseído por una sociedad tailandesa?

Sí, pero la cesión es más compleja que una venta inmobiliaria directa. Existen dos opciones: vender las acciones de la sociedad (transferencia de acciones) o hacer que la sociedad venda el bien. En ambos casos, se aplican impuestos (derechos de transmisión, impuesto sobre las ganancias de la sociedad). La debida diligencia también es más pesada para el comprador, lo que puede reducir el número de compradores potenciales.

¿El arrendamiento enfitéutico de 30 años es realmente renovable hasta 90 años?

La ley tailandesa limita legalmente un arrendamiento a 30 años renovables. En la práctica, los contratos a menudo prevén dos opciones de renovación sucesivas de 30 años cada una (es decir, 90 años en total), pero estas renovaciones no están garantizadas automáticamente: dependen de la voluntad del propietario tailandés al momento de la renovación. Por lo tanto, es crucial hacer redactar el contrato por un abogado local competente y registrar el arrendamiento en el Land Department para que sea oponible a terceros.

¿Crear una sociedad tailandesa para comprar una casa?

Sí, crear una sociedad tailandesa (Thai Company Limited) para adquirir un bien inmueble es técnicamente legal, pero está fuertemente regulado. Si la sociedad se constituye únicamente para eludir la prohibición a los extranjeros de comprar tierras, se considera un montaje fraudulento sujeto a sanciones penales.

¿Por qué los extranjeros crean una sociedad tailandesa para comprar un bien?

En Tailandia, la ley prohíbe a los extranjeros poseer tierras (freehold land) a su nombre. Para eludir esta restricción, algunos compradores extranjeros —ya sea un viajero de negocios belga, un jubilado suizo o un inversor marroquí— constituyen una sociedad tailandesa de responsabilidad limitada (Thai Company Limited) de la que son accionistas, y hacen que la sociedad compre el bien.

Técnicamente, la sociedad —como persona jurídica tailandesa— puede poseer tierras. Pero las autoridades tailandesas, en particular el Department of Land y el Department of Business Development (DBD), supervisan activamente este tipo de montajes.

¿Cuándo es legal este montaje —y cuándo se vuelve ilegal?

La frontera entre legalidad y fraude está definida por el objetivo real de la sociedad:

Legal: la sociedad lleva a cabo una actividad comercial real en Tailandia (hotel, alquiler, comercio), emplea personal tailandés, genera ingresos declarados y posee el bien en el marco de esta actividad.
Illegal (montaje ficticio): la sociedad se crea únicamente para que un extranjero pueda poseer una casa a título personal, sin actividad real. Los accionistas tailandeses son « nominees » (prestanombres) que no son verdaderos socios. Esta práctica viola el Land Code Act y puede resultar en la confiscación del bien y en acciones penales.

⚠️ Atención

Desde 2006, las autoridades tailandesas han reforzado los controles sobre las sociedades nominees. Un extranjero que posea más del 49 % de una Thai Company que posee un terreno corre el riesgo de ser investigado por el DBD. En caso de fraude comprobado, el bien puede ser confiscado y el director extranjero enfrentarse a cargos penales.

Las condiciones para que la estructura sea válida

La sociedad debe estar compuesta por al menos 3 accionistas, de los cuales una mayoría debe ser tailandesa (mínimo 51 % de las acciones en manos tailandesas).
La sociedad debe tener una actividad comercial real, declarada y activa.
Los accionistas tailandeses deben ser verdaderos socios, no simples nominees remunerados por prestar su nombre.
Se deben presentar cuentas anuales y realizar una auditoría cada año.
La sociedad debe cumplir con el impuesto sobre sociedades y los impuestos sobre la propiedad aplicables.

✅ Consejo práctico

Antes de constituir una sociedad tailandesa con fines inmobiliarios, consulte a un abogado local especializado en derecho inmobiliario tailandés. La estructura jurídica debe ser diseñada desde el principio con una actividad comercial creíble —no añadida después para regularizar un montaje.

¿Cuáles son las alternativas a la sociedad tailandesa?

Si su objetivo es utilizar un bien a título personal (residencia, vacaciones), hay otras opciones más seguras:

El apartamento en copropiedad (condo): los extranjeros pueden comprar directamente hasta el 49 % de las unidades de una residencia en copropiedad. Es el camino más simple y seguro.
El arrendamiento enfitéutico (leasehold): alquiler a largo plazo de 30 años, renovable contractualmente (hasta 90 años en la práctica), registrado en el Land Department.
El usufructo (usufruct): derecho de uso y disfrute del bien durante un período determinado, registrable en el título de propiedad (Chanote).

Para un análisis completo de sus derechos como extranjero en Tailandia, consulte nuestra guía: Comprar un bien inmobiliario en Tailandia: Derechos 2026.

⚠️ Advertencia

Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes y regulaciones varían según los países y evolucionan regularmente. Consulte a un profesional calificado para su situación específica.

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