Riesgos legales de comprar a través de una empresa tailandesa

¿Por qué los extranjeros utilizan una empresa tailandesa para comprar?

La ley tailandesa (Land Code Act) prohíbe a los extranjeros poseer terrenos en plena propiedad. Para eludir esta restricción, algunos compradores crean una empresa tailandesa (Thai Limited Company) en la que poseen el 49 % de las acciones, mientras que el 51 % restante está teóricamente en manos de accionistas tailandeses. La empresa adquiere entonces el terreno en su nombre.

Esta estructura ha sido ampliamente utilizada, especialmente para villas y casas con terreno. Sin embargo, conlleva riesgos legales significativos que merecen un análisis serio antes de tomar cualquier decisión.

El riesgo principal: los accionistas tailandeses ficticios (prestanombres)

En la práctica, el 51 % de los accionistas tailandeses son a menudo prestanombres (nominees) remunerados simbólicamente, sin aporte real ni poder de decisión. Sin embargo, el uso de prestanombres para eludir la ley de tierras es explícitamente ilegal en Tailandia (Land Code Act, Sección 96 bis).

Los riesgos concretos:

• Nulidad del título de propiedad: el título de propiedad (Chanote) puede ser anulado por las autoridades.
• Acciones penales: el comprador extranjero y los prestanombres tailandeses se exponen a sanciones penales.
• Confiscación del bien: el Department of Lands puede forzar la venta o embargar la propiedad.
• Pérdida total de la inversión: sin posibilidad de recurso si la estructura es considerada fraudulenta.

⚠️ Atención

Desde 2006, las autoridades tailandesas han llevado a cabo varias oleadas de control dirigidas específicamente a las empresas creadas para eludir la ley de tierras. Decenas de estructuras han sido anuladas. La tendencia se ha acentuado después de 2022.

Otros riesgos legales a conocer

Riesgo de disolución de la empresa

Una empresa tailandesa debe tener una actividad comercial real. Una empresa creada únicamente para poseer un terreno sin actividad operativa puede ser disuelta por el Department of Business Development (DBD). Una vez disuelta, el bien debe ser vendido, a menudo en condiciones desfavorables.

Riesgo de conflictos con los accionistas tailandeses

Aunque los prestanombres sean personas de confianza, siguen siendo legalmente accionistas mayoritarios. En caso de fallecimiento, divorcio, deuda personal o litigio, estos accionistas pueden bloquear legalmente o reclamar una parte del bien.

Riesgo de transmisión y sucesión

Al fallecer, sus herederos no podrán necesariamente conservar las acciones de la empresa ni el bien. Las normas sucesorias tailandesas y las de su país de origen pueden crear conflictos legales complejos.

💡 Bueno saber

Los extranjeros pueden poseer legalmente un apartamento en copropiedad (condominium) hasta un 49 % de las unidades de un edificio (Condominium Act). Esta es la única forma de plena propiedad directamente accesible sin necesidad de una estructura empresarial.

Alternativas legales a la estructura empresarial

• Arrendamiento emphyteutic (Leasehold): alquiler a largo plazo de 30 años renovable (no garantizado legalmente más allá de eso). Menos riesgoso pero sin propiedad.
• Compra a través de un cónyuge tailandés: posible, pero regulada y arriesgada en caso de divorcio.
• Condominium en plena propiedad (Freehold): la solución más segura para un extranjero que desee una verdadera propiedad.
• BOI o Visa LTR: en ciertos casos, los titulares de una visa de Residentes a Largo Plazo pueden acceder a derechos ampliados.

✅ Consejo práctico

Antes de cualquier compra, haga verificar la estructura por un abogado tailandés independiente — no por el recomendado por el promotor o la agencia. Una segunda opinión legal local puede evitarle pérdidas considerables. Vea también nuestra guía completa: Comprar un bien inmueble en Tailandia (2026).