Un étranger peut-il détenir 100 % d'une société thaïlandaise qui possède un terrain ?

Non. Pour qu'une société thaïlandaise puisse légalement posséder un terrain, au moins 51 % des parts sociales doivent être détenues par des ressortissants thaïlandais. Un étranger peut détenir jusqu'à 49 % des parts. Si la majorité étrangère est constatée, la société peut être requalifiée en « société étrangère » soumise au Foreign Business Act, qui interdit la détention foncière.

Qu'est-ce qu'un « actionnaire nominee » et pourquoi est-ce risqué ?

Un actionnaire nominee est une personne thaïlandaise qui figure au capital d'une société sans y investir réellement, simplement pour permettre à un étranger de détenir la majorité effective du bien. Cette pratique est illégale en Thaïlande depuis le renforcement des contrôles post-2006. Elle expose l'investisseur étranger à des poursuites pénales, à la dissolution forcée de la société et à la confiscation du bien immobilier concerné.

Les frais de création d'une société thaïlandaise sont-ils élevés ?

La création d'une Thai Company Limited implique des frais d'enregistrement au DBD (Department of Business Development), des frais d'avocat locaux (souvent entre 30 000 et 80 000 THB selon la complexité), ainsi que des coûts récurrents : comptabilité, audit annuel, dépôt des comptes. Ces coûts s'ajoutent aux taxes immobilières. Il faut également prévoir un capital social minimum en adéquation avec l'activité déclarée.

Peut-on vendre facilement un bien détenu par une société thaïlandaise ?

Oui, mais la cession est plus complexe qu'une vente immobilière directe. Deux options existent : vendre les parts sociales de la société (transfer of shares) ou faire vendre le bien par la société. Dans les deux cas, des taxes s'appliquent (droits de mutation, impôt sur les plus-values de la société). La due diligence est également plus lourde pour l'acheteur, ce qui peut réduire le cercle d'acheteurs potentiels.

Le bail emphytéotique de 30 ans est-il vraiment renouvelable jusqu'à 90 ans ?

La loi thaïlandaise limite légalement un bail à 30 ans renouvelables. En pratique, les contrats prévoient souvent deux options de renouvellement successives de 30 ans chacune (soit 90 ans au total), mais ces renouvellements ne sont pas automatiquement garantis : ils dépendent de la volonté du propriétaire thaïlandais au moment du renouvellement. Il est donc crucial de faire rédiger le contrat par un avocat local compétent et d'enregistrer le bail au Land Department pour une opposabilité aux tiers.

Créer une société thaïlandaise pour acheter une maison ?

Oui, créer une société thaïlandaise (Thai Company Limited) pour acquérir un bien immobilier est techniquement légal, mais fortement encadré. Si la société est constituée uniquement pour contourner l'interdiction faite aux étrangers d'acheter des terres, elle est considérée comme un montage frauduleux passible de sanctions pénales.

Pourquoi les étrangers créent-ils une société thaïlandaise pour acheter un bien ?

En Thaïlande, la loi interdit aux étrangers de posséder des terres (freehold land) en leur nom propre. Pour contourner cette restriction, certains acheteurs étrangers — qu'il s'agisse d'un voyageur d'affaires belge, d'un retraité suisse ou d'un investisseur marocain — constituent une société thaïlandaise à responsabilité limitée (Thai Company Limited) dont ils détiennent des parts, et font acheter le bien par cette société.

Techniquement, la société — en tant que personne morale thaïlandaise — peut posséder des terres. Mais les autorités thaïlandaises, notamment le Department of Land et le Department of Business Development (DBD), surveillent activement ce type de montage.

Quand ce montage est-il légal — et quand devient-il illégal ?

La frontière entre légalité et fraude est définie par l'objet réel de la société :

Légal : la société exerce une activité commerciale réelle en Thaïlande (hôtel, location, commerce), emploie du personnel thaïlandais, génère des revenus déclarés, et détient le bien dans le cadre de cette activité.
Illégal (montage fictif) : la société est créée uniquement pour qu'un étranger puisse détenir une maison à titre personnel, sans activité réelle. Les actionnaires thaïlandais sont des « nominees » (prête-noms) qui ne sont pas de vrais associés. Cette pratique viole la Land Code Act et peut entraîner la confiscation du bien et des poursuites pénales.

⚠️ Attention

Depuis 2006, les autorités thaïlandaises ont renforcé les contrôles sur les sociétés nominees. Un étranger détenant plus de 49 % d'une Thai Company qui possède un terrain risque une enquête du DBD. En cas de fraude avérée, le bien peut être saisi et le directeur étranger poursuivi pénalement.

Les conditions pour que la structure soit valide

La société doit être composée d'au moins 3 actionnaires, dont une majorité thaïlandaise (51 % minimum des parts en mains thaïlandaises).
La société doit avoir une activité commerciale réelle, déclarée et active.
Les actionnaires thaïlandais doivent être de vrais associés, pas de simples nominees rémunérés pour prêter leur nom.
Des comptes annuels doivent être déposés et un audit réalisé chaque année.
La société doit s'acquitter de l'impôt sur les sociétés et des taxes foncières applicables.

✅ Conseil pratique

Avant de constituer une société thaïlandaise à des fins immobilières, consultez un avocat local spécialisé en droit immobilier thaïlandais. La structure juridique doit être conçue dès le départ avec une activité commerciale crédible — pas ajoutée après coup pour régulariser un montage.

Quelles sont les alternatives à la société thaïlandaise ?

Si votre objectif est d'utiliser un bien à titre personnel (résidence, vacances), d'autres options sont plus sûres :

L'appartement en copropriété (condo) : les étrangers peuvent acheter directement jusqu'à 49 % des unités d'une résidence en copropriété. C'est la voie la plus simple et la plus sécurisée.
Le bail emphytéotique (leasehold) : location longue durée de 30 ans, renouvelable contractuellement (jusqu'à 90 ans en pratique), enregistrée au Land Department.
L'usufruit (usufruct) : droit d'usage et de jouissance du bien pendant une durée déterminée, enregistrable sur le titre foncier (Chanote).

Pour une analyse complète de vos droits en tant qu'étranger en Thaïlande, consultez notre guide : Acheter un bien immobilier en Thaïlande : Droits 2026.

⚠️ Avertissement

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois et règlements varient selon les pays et évoluent régulièrement. Consultez un professionnel qualifié pour votre situation spécifique.

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