Risques juridiques d'acheter via société thaïlandaise

Pourquoi les étrangers utilisent-ils une société thaïlandaise pour acheter ?

La loi thaïlandaise (Land Code Act) interdit aux étrangers de posséder un terrain en pleine propriété. Pour contourner cette restriction, certains acheteurs créent une société thaïlandaise (Thai Limited Company) dans laquelle ils détiennent 49 % des parts, les 51 % restants étant théoriquement entre les mains d'actionnaires thaïlandais. La société achète alors le terrain à leur place.

Ce montage a été largement utilisé, notamment pour les villas et les maisons avec terrain. Mais il comporte des risques juridiques majeurs qui méritent une analyse sérieuse avant toute décision.

Le risque principal : les actionnaires thaïlandais fictifs (prête-noms)

Dans la pratique, les 51 % d'actionnaires thaïlandais sont souvent des prête-noms (nominees) rémunérés symboliquement, sans apport réel ni pouvoir de décision. Or, le recours aux prête-noms pour contourner la loi foncière est explicitement illégal en Thaïlande (Land Code Act, Section 96 bis).

Les risques concrets :

• Nullité du titre de propriété : le titre foncier (Chanote) peut être annulé par les autorités.
• Poursuites pénales : l'acheteur étranger et les prête-noms thaïlandais s'exposent à des sanctions pénales.
• Confiscation du bien : le Department of Lands peut forcer la vente ou saisir la propriété.
• Perte totale de l'investissement : sans recours possible si le montage est jugé frauduleux.

⚠️ Attention

Depuis 2006, les autorités thaïlandaises ont conduit plusieurs vagues de contrôle ciblant spécifiquement les sociétés créées pour contourner la loi foncière. Des dizaines de montages ont été annulés. La tendance s'est accentuée après 2022.

Les autres risques juridiques à connaître

Risque de dissolution de la société

Une société thaïlandaise doit avoir une activité commerciale réelle. Une société créée uniquement pour détenir un terrain sans activité opérationnelle peut être dissoute par le Department of Business Development (DBD). Une fois dissoute, le bien doit être vendu — souvent dans des conditions défavorables.

Risque de conflits avec les actionnaires thaïlandais

Même si les prête-noms sont des personnes de confiance, ils demeurent légalement actionnaires majoritaires. En cas de décès, de divorce, de dette personnelle ou de litige, ces actionnaires peuvent légalement bloquer ou revendiquer une partie du bien.

Risque de transmission et succession

À votre décès, vos héritiers ne pourront pas nécessairement conserver les parts de la société ni le bien. Les règles successorales thaïlandaises et celles de votre pays d'origine peuvent créer des conflits de loi complexes.

💡 Bon à savoir

Les étrangers peuvent légalement posséder un appartement en copropriété (condominium) à hauteur de 49 % des unités d'un immeuble (Condominium Act). C'est la seule forme de pleine propriété directement accessible sans montage sociétaire.

Les alternatives légales au montage sociétaire

• Bail emphytéotique (Leasehold) : location longue durée de 30 ans renouvelable (non garantie légalement au-delà). Moins risqué mais sans propriété.
• Achat via un conjoint thaïlandais : possible, mais encadré et risqué en cas de divorce.
• Condominium en pleine propriété (Freehold) : la solution la plus sécurisée pour un étranger souhaitant une vraie propriété.
• BOI ou LTR Visa : dans certains cas, les titulaires d'un visa Long-Term Resident peuvent accéder à des droits élargis.

✅ Conseil pratique

Avant tout achat, faites vérifier le montage par un avocat thaïlandais indépendant — pas celui recommandé par le promoteur ou l'agence. Un second avis juridique local peut vous éviter des pertes considérables. Voir aussi notre guide complet : Acheter un bien immobilier en Thaïlande (2026).