Na Tailândia, os estrangeiros não podem comprar terrenos em plena propriedade. O contrato de arrendamento de longa duração de 30 anos (leasehold) é a solução legal predominante: permite ocupar e utilizar um imóvel por até 30 anos, registrado no cadastro. Seu renovação é possível na prática, mas não é garantida pela lei tailandesa.
Por que o arrendamento de 30 anos é a referência na Tailândia?
A lei tailandesa (Land Code Act) proíbe os cidadãos estrangeiros de possuírem terrenos em plena propriedade (freehold). Para contornar essa limitação legal, o contrato de arrendamento de longa duração — conhecido como leasehold — tornou-se a solução de referência, especialmente para vilas, casas e terrenos.
Esse arrendamento pode atingir 30 anos no máximo por período legal. Ele é registrado no Land Department tailandês (equivalente ao cadastro), o que lhe confere um valor jurídico oposto a terceiros, especialmente em caso de venda do imóvel pelo proprietário.
💡 Bom saber
Os apartamentos em condomínio (condominium) permitem que os estrangeiros acessem a plena propriedade, limitando-se a 49% das unidades de um edifício. O arrendamento de 30 anos diz respeito principalmente a casas, vilas e terrenos.
Como funciona concretamente o arrendamento de 30 anos?
Aqui estão os elementos-chave de um arrendamento de longa duração válido na Tailândia:
- Duração legal máxima: 30 anos por período (artigo 540 do Código Civil tailandês)
- Registro obrigatório no Land Department para ser oponível a terceiros
- Taxas de registro: cerca de 1,1% do valor locativo total, a serem divididas entre as partes
- Transferência possível: o arrendamento pode ser cedido a um terceiro ou transmitido por herança, se isso estiver previsto no contrato
- Construção incluída: o arrendatário pode construir no terreno se o arrendamento o prever explicitamente
A renovação do arrendamento: uma realidade contratual, não uma garantia legal
A prática comum é assinar um arrendamento de 30 + 30 + 30 anos (ou seja, 90 anos em teoria), com cláusulas de renovação integradas ao contrato. No entanto, a lei tailandesa não reconhece essas cláusulas como vinculativas além do primeiro período de 30 anos.
Em outras palavras: se o proprietário do terreno falecer, vender o terreno ou se recusar a renovar, o arrendatário estrangeiro tem poucos recursos legais. Alguns advogados recomendam registrar o direito de renovação em um ato separado, ou até mesmo combinar o arrendamento com outras estruturas (empresa tailandesa, superficies).
⚠️ Atenção
As cláusulas de renovação automática (30+30+30) têm um valor contratual limitado na lei tailandesa. Elas não são oponíveis de pleno direito após 30 anos. Sempre faça verificar seu contrato por um advogado local independente antes da assinatura.
Quais são os principais riscos para um estrangeiro?
- Falecimento do proprietário: os herdeiros não são legalmente obrigados a renovar o arrendamento
- Venda do terreno: o novo proprietário herda o arrendamento em vigor, mas não necessariamente as cláusulas de renovação
- Contratos mal redigidos: alguns promotores oferecem arrendamentos não registrados ou com cláusulas vagas
- Ausência de garantia hipotecária: ao contrário da plena propriedade, um arrendamento geralmente não pode servir como garantia bancária
✅ Dica prática
Antes de assinar um arrendamento de 30 anos na Tailândia, faça sempre verificar o título de propriedade (Chanote), a identidade do proprietário e as cláusulas de transferência por um advogado tailandês independente do promotor. Youssef, expatriado de Casablanca em Chiang Mai, evitou um litígio significativo graças a essa precaução antes da compra de sua vila.
Para saber mais sobre todo o processo de aquisição imobiliária, consulte nosso guia completo: Comprar um imóvel na Tailândia (2026).
⚠️ Aviso
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As leis e regulamentos variam de país para país e evoluem regularmente. Consulte um profissional qualificado para sua situação específica.
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