Riscos jurídicos de comprar através de uma empresa tailandesa

Por que os estrangeiros usam uma empresa tailandesa para comprar?

A lei tailandesa (Land Code Act) proíbe os estrangeiros de possuírem terrenos em plena propriedade. Para contornar essa restrição, alguns compradores criam uma empresa tailandesa (Thai Limited Company) na qual detêm 49% das ações, enquanto os 51% restantes estão teoricamente nas mãos de acionistas tailandeses. A empresa então compra o terreno em nome deles.

Essa estrutura tem sido amplamente utilizada, especialmente para vilas e casas com terreno. No entanto, ela envolve riscos jurídicos significativos que merecem uma análise cuidadosa antes de qualquer decisão.

O principal risco: acionistas tailandeses fictícios (nomes de fachada)

Na prática, os 51% de acionistas tailandeses são frequentemente nomes de fachada (nominees) remunerados simbolicamente, sem aporte real ou poder de decisão. Contudo, o uso de nomes de fachada para contornar a lei fundiária é explicitamente ilegal na Tailândia (Land Code Act, Seção 96 bis).

Os riscos concretos:

• Nulidade do título de propriedade: o título fundiário (Chanote) pode ser anulado pelas autoridades.
• Processos criminais: o comprador estrangeiro e os nomes de fachada tailandeses podem enfrentar sanções penais.
• Confisco do bem: o Department of Lands pode forçar a venda ou apreender a propriedade.
• Perda total do investimento: sem recurso possível se a estrutura for considerada fraudulenta.

⚠️ Atenção

Desde 2006, as autoridades tailandesas têm conduzido várias ondas de controle visando especificamente as empresas criadas para contornar a lei fundiária. Dezenas de estruturas foram anuladas. A tendência se intensificou após 2022.

Outros riscos jurídicos a serem conhecidos

Risco de dissolução da empresa

Uma empresa tailandesa deve ter uma atividade comercial real. Uma empresa criada apenas para deter um terreno sem atividade operacional pode ser dissolvida pelo Department of Business Development (DBD). Uma vez dissolvida, o bem deve ser vendido — muitas vezes em condições desfavoráveis.

Risco de conflitos com acionistas tailandeses

Mesmo que os nomes de fachada sejam pessoas de confiança, eles permanecem legalmente como acionistas majoritários. Em caso de falecimento, divórcio, dívida pessoal ou litígios, esses acionistas podem legalmente bloquear ou reivindicar parte do bem.

Risco de transmissão e sucessão

Após seu falecimento, seus herdeiros podem não conseguir manter as ações da empresa nem o bem. As regras sucessórias tailandesas e as do seu país de origem podem criar conflitos de leis complexos.

💡 Bom saber

Os estrangeiros podem legalmente possuir um apartamento em copropriedade (condomínio) até 49% das unidades de um edifício (Condominium Act). Esta é a única forma de plena propriedade diretamente acessível sem estrutura empresarial.

Alternativas legais à estrutura empresarial

• Arrendamento emphyteutic (Leasehold): locação de longa duração de 30 anos renovável (não garantido legalmente além disso). Menos arriscado, mas sem propriedade.
• Aquisição através de um cônjuge tailandês: possível, mas regulamentada e arriscada em caso de divórcio.
• Condomínio em plena propriedade (Freehold): a solução mais segura para um estrangeiro que deseja uma verdadeira propriedade.
• BOI ou LTR Visa: em alguns casos, os titulares de um visto de Long-Term Resident podem acessar direitos ampliados.

✅ Conselho prático

Antes de qualquer compra, faça verificar a estrutura por um advogado tailandês independente — não aquele recomendado pelo promotor ou pela agência. Uma segunda opinião jurídica local pode evitar perdas consideráveis. Veja também nosso guia completo: Comprar um imóvel na Tailândia (2026).