Na Tailândia, um estrangeiro não pode possuir um terreno em plena propriedade. Comprar uma villa implica, portanto, em arranjos jurídicos — contrato de locação de longa duração, empresa tailandesa, usufruto — que apresentam riscos legais específicos. Em 2026, as autoridades tailandesas intensificam os controles sobre os arranjos chamados "nominees".
Por que um estrangeiro não pode comprar uma villa livremente na Tailândia?
O Código de Terras da Tailândia proíbe formalmente qualquer pessoa de nacionalidade estrangeira de deter um terreno (land title) em seu próprio nome. A única exceção parcial são os apartamentos em copropriedade (condominium), limitados a 49% da área total do edifício detida por estrangeiros. Para uma villa com terreno, você deve obrigatoriamente passar por um arranjo alternativo — e é aí que os riscos começam.
Os principais riscos legais a conhecer
1. O arranjo “nominees”: ilegal e perigoso
A prática comum de criar uma empresa tailandesa fictícia com acionistas tailandeses de fachada (nominees) para deter o terreno é explicitamente ilegal de acordo com a Lei de Negócios de 1999 e o Código de Terras. As autoridades tailandesas têm intensificado desde 2024 as investigações sobre esses arranjos. Os riscos concretos incluem:
- Cancelamento do título de propriedade e confisco do bem
- Ações penais contra o comprador estrangeiro
- Impossibilidade de revender ou transferir o bem
2. O contrato de locação de longa duração (leasehold): uma segurança relativa
O contrato de 30 anos renovável é a solução mais comum. Mas atenção: segundo a legislação tailandesa, a renovação não é automática. Ela depende da boa-fé do proprietário. Se este falecer ou vender o terreno, seu contrato pode ser contestado. Os pontos de atenção incluem:
- Verificar se o contrato está registrado no Departamento de Terras (não apenas assinado entre particulares)
- As cláusulas de renovação nem sempre são opostas a terceiros
- Um contrato não registrado é válido apenas por 3 anos
3. Os títulos de propriedade duvidosos
Na Tailândia, existem vários tipos de títulos de terras, e nem todos oferecem a mesma segurança. O Chanote (NS-4) é o único título plenamente seguro. Os títulos Nor Sor 3 Gor ou Sor Por Kor podem ser contestados ou sujeitos a restrições de uso. Um comprador apressado que não verificar o título no Departamento de Terras se expõe a litígios longos e caros.
4. As fraudes e promessas não cumpridas
Promotores pouco escrupulosos oferecem contratos de pré-venda (off-plan) sem garantia bancária. Em caso de falência do promotor, os recursos são limitados para um estrangeiro que não reside na Tailândia. Youssef, um cidadão belga, perdeu assim um adiantamento de 800.000 THB em um projeto em Phuket em 2023 por não ter verificado as garantias financeiras.
⚠️ Atenção
Todo contrato assinado apenas em inglês sem tradução certificada em tailandês pode ser contestado nos tribunais locais. Sempre faça com que os documentos sejam verificados por um advogado tailandês independente — e não pelo advogado recomendado pelo vendedor.
Quais precauções tomar antes de assinar?
- Due diligence no Departamento de Terras: verifique o título, as cargas, as hipotecas e as restrições de uso
- Recorrer a um advogado independente que fale sua língua e esteja registrado na Ordem dos Advogados tailandesa
- Evitar qualquer arranjo nominee: priorizar o leasehold registrado ou o usufruto
- Contactar sua embaixada para obter uma lista de advogados recomendados na sua região
- Nunca pagar em dinheiro: sempre via transferência bancária rastreada a partir do seu país de origem
✅ Dica prática
Antes de qualquer assinatura, peça uma cópia do Chanote e verifique-a pessoalmente no Departamento de Terras local. Este procedimento leva meio dia e pode evitar anos de litígios.
Para ir mais longe
Para uma visão completa sobre os direitos, as estruturas legais disponíveis e os procedimentos administrativos, consulte nosso guia completo: Comprar um imóvel na Tailândia: Direitos 2026.
⚠️ Aviso
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As leis e regulamentos variam de acordo com os países e evoluem regularmente. Consulte um profissional qualificado para sua situação específica.
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