В Таиланде иностранцы не могут приобретать землю в полной собственности. Долгосрочная аренда на 30 лет (leasehold) является доминирующим законным решением: она позволяет занимать и использовать имущество до 30 лет, зарегистрированного в кадастре. Его продление на практике возможно, но не гарантируется тайландским законодательством.
Почему аренда на 30 лет является стандартом в Таиланде?
Тайландский закон (Land Code Act) запрещает иностранным гражданам владеть землёй в полной собственности (freehold). Чтобы обойти это законное ограничение, долгосрочный договор аренды — так называемый leasehold — стал стандартным решением, особенно для вилл, домов и участков земли.
Этот договор может достигать максимум 30 лет за один срок. Он регистрируется в Land Department Таиланда (аналог кадастра), что придаёт ему юридическую силу, которую можно оспаривать перед третьими лицами, особенно в случае продажи имущества владельцем.
💡 Полезно знать
Квартиры в кондоминиумах (condominium) позволяют иностранцам получить полную собственность в пределах 49 % единиц в здании. Аренда на 30 лет касается в основном домов, вилл и участков земли.
Как на практике работает аренда на 30 лет?
Вот ключевые элементы действительного долгосрочного договора аренды в Таиланде:
- Максимальный законный срок: 30 лет за один срок (статья 540 Гражданского кодекса Таиланда)
- Обязательная регистрация в Land Department для того, чтобы быть оспариваемым перед третьими лицами
- Сборы за регистрацию: около 1,1 % от общей арендной стоимости, делятся между сторонами
- Возможность передачи: аренда может быть передана третьему лицу или унаследована, если это предусмотрено в договоре
- Строительство включено: арендатор может строить на участке, если это явно предусмотрено в договоре
Продление аренды: контрактная реальность, а не законная гарантия
Обычной практикой является подписание аренды на 30 + 30 + 30 лет (то есть 90 лет теоретически), с условиями продления, включенными в договор. Тем не менее, тайландское законодательство не признаёт эти условия обязательными после первого срока в 30 лет.
Другими словами: если владелец земли умирает, продаёт землю или отказывается продлить, у иностранного арендатора остаётся мало законных средств защиты. Некоторые юристы рекомендуют зарегистрировать право на продление в отдельном акте, а также комбинировать аренду с другими структурами (тайландская компания, superficies).
⚠️ Внимание
Условия автоматического продления (30+30+30) имеют ограниченную контрактную силу в тайландском праве. Они не являются обязательными по умолчанию после 30 лет. Всегда проверяйте ваш договор с независимым местным юристом перед подписанием.
Каковы основные риски для иностранца?
- Смерть владельца: наследники не обязаны по закону продлевать аренду
- Продажа земли: новый владелец наследует действующую аренду, но не обязательно условия продления
- Плохо составленные контракты: некоторые застройщики предлагают незарегистрированные аренды или с неясными условиями
- Отсутствие ипотечной гарантии: в отличие от полной собственности, аренда обычно не может служить банковской гарантией
✅ Практический совет
Перед подписанием аренды на 30 лет в Таиланде всегда проверяйте титул собственности (Chanote), личность владельца и условия передачи с независимым тайландским юристом, не связанным с застройщиком. Юссеф, экспат из Касабланки, избежал крупного спора благодаря этой предосторожности перед покупкой своей виллы.
Чтобы узнать больше о процессе приобретения недвижимости, ознакомьтесь с нашим полным руководством: Покупка недвижимости в Таиланде (2026).
⚠️ Предупреждение
Эта статья предоставлена только для информационных целей и не является юридической консультацией. Законы и правила различаются в зависимости от стран и регулярно меняются. Обратитесь к квалифицированному специалисту для вашей конкретной ситуации.
Нужна помощь на месте?
Юрист или местный эксперт доступны менее чем за 5 минут, 24 часа в сутки, в 197 странах.