Вопрос / Ответ

Эмфитевтический договор в Таиланде: как это работает?

Manon SOS-Expat editorial

01 мая 2026

В Таиланде эмфитевтический договор (leasehold) позволяет иностранцу иметь право пользования недвижимостью на срок до 30 лет, с возможностью продления по контракту до 90 лет. Он обязательно должен быть зарегистрирован в Land Department, чтобы быть действительным для третьих лиц и защищать арендатора.

Что такое эмфитевтический договор в Таиланде?

Таиландское законодательство (Гражданский и торговый кодекс, статьи 537–571) строго регулирует долгосрочную аренду. В отличие от полной собственности (freehold), которая запрещена для иностранных граждан на земельные участки, эмфитевтический договор является наиболее распространенным законным способом обеспечения инвестиции в недвижимость в Таиланде.

Арендатор (иностранец или компания) получает реальное право пользования объектом, в то время как право собственности (Chanote) остается на имя тайского владельца.

Законный срок и продление: что говорит закон

Тайское законодательство устанавливает максимальный срок 30 лет по контракту. Обычно включается условие о продлении на два дополнительных срока по 30 лет, что в сумме составляет 90 лет. Важно: это условие не имеет обязательной юридической силы само по себе — оно зависит от доброй воли владельца или его наследников. Только первый договор на 30 лет полностью действителен после регистрации.

⚠️ Внимание

Условие о автоматическом продлении до 90 лет не гарантируется юридически тайскими судами. В случае смерти владельца или продажи земельного участка наследники или новый покупатель не обязаны соблюдать непродленные условия.

Регистрация в Land Department: обязательный этап

Чтобы эмфитевтический договор был действительным и обязательным для третьих лиц, его регистрация в Land Department (Krom Thi Din) обязательна, если срок превышает 3 года. Вот документы, которые обычно требуются:

Договор аренды на тайском языке (рекомендуется двуязычный)
Оригинал земельного титула (Chanote или Nor Sor 3 Gor)
Удостоверение личности арендатора (паспорт) и владельца
Оплата регистрационного сбора (около 1,1 % от общей арендной стоимости)

✅ Практический совет

Всегда поручайте составление и проверку вашего договора аренды местному юристу, специализирующемуся на тайском праве недвижимости, независимо от вашей страны происхождения. Плохо составленный или не зарегистрированный договор оставляет вас без реальных средств защиты в случае спора.

Права и обязанности иностранного арендатора

В течение срока зарегистрированного договора арендаторы имеют следующие права:

Занимать, ремонтировать и эксплуатировать объект (в соответствии с условиями договора)
Субарендовать объект, если нет противоречащего условия
Передавать договор по наследству или уступке (если это предусмотрено контрактом)
Строить на земельном участке, постройки могут принадлежать ему в соответствии с договором

В свою очередь, арендатор обязан платить согласованную арендную плату, поддерживать объект в надлежащем состоянии и соблюдать условия, определенные в договоре.

Основные предостережения перед подписанием

Проверьте земельный титул: только Chanote (титул полной собственности) обеспечивает максимальную безопасность.
Убедитесь в подлинности владельца: подтвердите, что на объекте нет ипотеки или текущих споров.
Избегайте схем с фиктивными компаниями: некоторые застройщики предлагают тайские компании-обертки — это незаконная практика, подлежащая санкциям.
Консультируйтесь с вашим консульством: ваше посольство или консульство может направить вас к признанным местным юридическим ресурсам.

Чтобы узнать больше о правовом контексте недвижимости в Таиланде, ознакомьтесь с нашим полным руководством: Покупка недвижимости в Таиланде: Права 2026.

⚠️ Предупреждение

Эта статья предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Законы и правила различаются в зависимости от стран и регулярно изменяются. Обратитесь к квалифицированному специалисту по вашей конкретной ситуации.

Нужна помощь на месте?

Юрист или местный эксперт доступны менее чем за 5 минут, 24 часа в сутки, в 197 странах.

Проконсультироваться с экспертом

FAQ

Может ли иностранец действительно владеть недвижимостью в Таиланде через эмфитевтический договор?

Да, это наиболее распространенное законное решение. Иностранец не владеет титулом на землю (Chanote), но имеет реальное право пользования, защищенное тайским законом на срок 30 лет. Это право полностью защищено после регистрации в Land Department. В то же время, квартиры в кондоминиумах могут находиться в полной собственности до 49% единиц для иностранцев.

Что произойдет, если тайский владелец умрет во время действия договора?

Если договор правильно зарегистрирован в Land Department, он остается обязательным для наследников владельца на зарегистрированный срок (до 30 лет). Они не могут прекратить договор до его окончания. Однако условия продления на срок более 30 лет не являются обязательными для наследников. Поэтому важно зарегистрировать договор сразу после подписания и проконсультироваться с местным юристом.

Каковы расходы на регистрацию эмфитевтического договора в Таиланде?

Расходы на регистрацию составляют около 1,1% от общей арендной стоимости договора (годовая арендная плата, умноженная на срок). Этот налог делится или покрывается в зависимости от условий, согласованных сторонами. Обычно добавляются нотариальные сборы и гонорары адвоката. Рекомендуется предусмотреть дополнительный бюджет в размере 1-2% от стоимости объекта для всех юридических и административных расходов.

Можно ли строить на арендованном земельном участке по эмфитевтическому договору в Таиланде?

Да, при условии, что договор аренды это явно разрешает. Обычно в договоре указывается, что постройки, возведенные арендатором, принадлежат ему на срок аренды. По истечении срока должны быть четко определены условия возврата или выкупа построек. Без четкого указания в контракте постройки, как правило, возвращаются владельцу земельного участка по окончании аренды.

Можно ли передать эмфитевтический договор моим наследникам или уступить третьему лицу?

Передача и уступка зависят от условий, указанных в договоре аренды. По тайскому праву, договор может быть передан по наследству или уступлен третьему лицу, если это предусмотрено контрактом и согласовано с владельцем. Важно обсудить эти условия при первоначальном составлении договора, так как их отсутствие может заблокировать любую будущую передачу. Настоятельно рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на тайском праве недвижимости, для такого рода составления.