Создание тайской компании для покупки недвижимости?

Почему иностранцы создают тайскую компанию для покупки недвижимости?

В Таиланде закон запрещает иностранцам владеть землёй (freehold land) от своего имени. Чтобы обойти это ограничение, некоторые иностранные покупатели — будь то бельгийский бизнесмен, швейцарский пенсионер или марокканский инвестор — создают тайскую компанию с ограниченной ответственностью (Thai Company Limited), в которой они владеют долями, и покупают недвижимость через эту компанию.

Технически компания — как юридическое лицо в Таиланде — может владеть землёй. Однако тайские власти, в частности Управление земельных ресурсов и Управление развития бизнеса (DBD), активно следят за такими схемами.

Когда эта схема законна — и когда она становится незаконной?

Граница между законностью и мошенничеством определяется по реальной деятельности компании:

• Законно: компания ведет реальную коммерческую деятельность в Таиланде (отель, аренда, торговля), нанимает тайский персонал, генерирует задекларированные доходы и владеет недвижимостью в рамках этой деятельности.
• Незаконно (фиктивная схема): компания создается исключительно для того, чтобы иностранец мог владеть домом на личных правах, без реальной деятельности. Тайские акционеры являются «номинальными» (просто подставные лица), которые не являются настоящими партнерами. Эта практика нарушает Закон о земельном кодексе и может привести к конфискации имущества и уголовному преследованию.

⚠️ Внимание

С 2006 года тайские власти усилили контроль за номинальными компаниями. Иностранец, владеющий более 49 % акций тайской компании, которая владеет землёй, рискует стать объектом расследования со стороны DBD. В случае подтверждения мошенничества, имущество может быть конфисковано, а иностранный директор привлечен к уголовной ответственности.

Условия для действительности структуры

• Компания должна состоять из не менее 3 акционеров, из которых большинство должно быть тайскими (минимум 51 % акций должно находиться в руках тайцев).
• Компания должна иметь реальную коммерческую деятельность, зарегистрированную и активную.
• Тайские акционеры должны быть настоящими партнерами, а не просто номинальными, получающими оплату за использование своего имени.
• Должны быть поданы годовые отчеты и проведен аудит каждый год.
• Компания должна уплачивать корпоративный налог и применимые земельные налоги.

✅ Практический совет

Перед созданием тайской компании для недвижимости проконсультируйтесь с местным адвокатом, специализирующимся на тайском праве недвижимости. Юридическая структура должна быть разработана с самого начала с учетом реальной коммерческой деятельности — а не добавлена позже для легализации схемы.

Какие альтернативы тайской компании?

Если ваша цель — использовать недвижимость для личного пользования (жилище, отпуск), есть более безопасные варианты:

• Квартира в кондоминиуме (кондо): иностранцы могут напрямую купить до 49 % единиц в кондоминиуме. Это самый простой и безопасный путь.
• Эмфитевзис (leasehold): долгосрочная аренда на 30 лет, которая может быть продлена контрактом (до 90 лет на практике), зарегистрированная в Управлении земельных ресурсов.
• Узусфрукт (usufruct): право пользования и владения имуществом на определенный срок, регистрируемое на земельном титуле (Chanote).

Для полного анализа ваших прав как иностранца в Таиланде, ознакомьтесь с нашим руководством: Покупка недвижимости в Таиланде: Права 2026.