通过泰国公司（Thai Limited Company）购买泰国的房地产面临着重大的法律风险：虚假股东（名义股东）、潜在的无效结构、可能的刑事诉讼以及财产被没收的风险。泰国当局近年来加强了监管。
外国人为何使用泰国公司进行购买？
根据泰国法律（土地法案），外国人禁止完全拥有土地。为了规避这一限制，一些买家创建了泰国公司（Thai Limited Company），他们持有49%的股份，而51%的股份理论上由泰国股东持有。然后，公司代表他们购买土地。
这种结构被广泛使用，特别是用于别墅和带土地的房屋。但它存在重大的法律风险，值得在做出任何决定之前进行认真分析。
主要风险：虚假泰国股东（名义股东）
在实践中，51%的泰国股东通常是名义股东（nominees），他们象征性地获得报酬，没有实际出资或决策权。然而，利用名义股东来规避土地法是在泰国明确非法的（土地法案第96条bis）。
具体风险包括：
- 产权无效：土地证书（Chanote）可能被当局取消。
- 刑事诉讼：外国买家和泰国名义股东可能面临刑事处罚。
- 财产被没收：土地局可能强制出售或没收财产。
- 投资完全损失：如果结构被认定为欺诈，无法寻求救济。
⚠️ 注意
自2006年以来，泰国当局进行了多轮针对专门为规避土地法而设立的公司的检查。数十个结构已被取消。自2022年后，这一趋势更加明显。
其他法律风险
公司解散风险
泰国公司必须有实际商业活动。仅为持有土地而设立的公司，没有运营活动，可能会被商业发展部（DBD）解散。一旦解散，财产必须出售——通常是在不利条件下。
与泰国股东的冲突风险
即使名义股东是可信的人，他们在法律上仍然是主要股东。如果发生死亡、离婚、个人债务或争议，这些股东可以合法地阻止或主张部分财产。
继承和传承风险
在您去世后，您的继承人不一定能够保留公司的股份或财产。泰国的继承规则和您原籍国的法律可能会导致复杂的法律冲突。
💡 重要提示
外国人可以合法拥有公寓（condominium），最多占建筑物单位的49%（公寓法）。这是唯一一种无需公司结构即可直接获得的完全所有权形式。
法律替代方案
- 长期租赁（Leasehold）：可续租30年的长期租赁（法律上不保证超过此期限）。风险较小，但没有所有权。
- 通过泰国配偶购买：可行，但在离婚时存在风险。
- 完全所有权公寓（Freehold）：对于希望获得真正所有权的外国人来说，最安全的选择。
- BOI或LTR签证：在某些情况下，持有长期居留签证的人可以获得更广泛的权利。
✅ 实用建议
在进行任何购买之前，请让独立的泰国律师审核结构——不要选择开发商或代理推荐的律师。当地的第二意见可以帮助您避免重大损失。请参阅我们的完整指南：在泰国购买房地产（2026）。
⚠️ 警告
本文仅供参考，并不构成法律建议。法律和规定因国家而异，并会定期变化。请咨询合格的专业人士以获取针对您具体情况的建议。