在泰国，长期租赁合同（leasehold）允许外国人在不动产上拥有使用权，最长可达30年，并可合同续租至90年。该合同必须在土地局登记，以便对第三方具有法律效力，并保护承租人。
什么是泰国的长期租赁合同？
泰国法律（民法与商法典，第537–571条）严格规定了长期租赁的相关条款。与外国人禁止拥有的完全产权（freehold）不同，长期租赁是外国人在泰国进行房地产投资的最常见合法途径。
承租人（外国人或公司）获得对该不动产的实际使用权，而产权证书（Chanote）仍然以泰国所有者的名义持有。
法律规定的租赁期限与续租
泰国法律规定每份合同的最长租赁期限为30年。通常会包括续租条款，允许再续租两个30年的期限，总计90年。需要注意的是：这一续租条款本身并没有法律约束力——它依赖于所有者或其继承人的意愿。只有第一次的30年租赁在登记后才具有完全的法律效力。
⚠️ 注意
自动续租至90年的条款在泰国法院并没有法律保障。如果所有者去世或出售土地，继承人或新买家并不法律上有义务履行未登记的续租。
在土地局登记：必经步骤
为了使长期租赁合同有效并对第三方具有法律效力，租赁合同在土地局（Krom Thi Din）的登记是强制性的，尤其是当租期超过3年时。以下是通常需要的文件：
- 泰文租赁合同（建议双语）
- 原始土地证书（Chanote或Nor Sor 3 Gor）
- 承租人（护照）和所有者的身份证明
- 支付登记费用（约1.1%的总租金价值）
✅ 实用建议
无论您来自哪个国家，始终建议由专门从事泰国房地产法的当地律师起草和审核您的租赁合同。合同草拟不当或未登记会在争议发生时让您失去真正的法律救济。
外国承租人的权利与义务
在登记的租赁期间，承租人享有以下权利：
- 根据合同条款占用、翻新和使用该不动产
- 在没有相反条款的情况下转租该不动产
- 通过继承或转让（如果合同允许）转让租赁权
- 在土地上建造，建筑物可根据合同归承租人所有
作为回报，承租人有义务支付约定的租金，维护不动产，并遵守合同中规定的使用条款。
签署前的必要注意事项
- 检查土地证书：只有Chanote（完全产权证书）提供最大的安全保障。
- 确认真实所有者：确保该不动产没有抵押或正在进行的争议。
- 避免通过虚假公司进行交易：一些开发商提供泰国的空壳公司——这是一种违法行为，可能会受到处罚。
- 咨询您的领事馆：您的大使馆或领事馆可以指引您找到认可的当地法律资源。
欲了解泰国房地产的整体法律框架，请查看我们的完整指南：在泰国购买房地产：2026年权利。
⚠️ 警告
本文仅供参考，并不构成法律建议。各国法律法规各不相同，并会定期变化。请咨询合格的专业人士以获取针对您具体情况的建议。