Un Français sans résidence permanente peut-il acheter un condo à Montréal ?

Oui, aucune loi québécoise n'interdit l'achat immobilier aux étrangers. Que vous soyez touriste, titulaire d'un permis de travail ou étudiant, vous pouvez acheter, à condition qu'il vous reste au moins 183 jours de validité sur votre visa au moment de la transaction (exigence des prêteurs). La loi fédérale canadienne sur l'interdiction d'achat par des non-Canadiens (en vigueur depuis 2023) ne s'applique qu'aux personnes sans aucun statut légal actif au Canada. Si vous avez un visa valide, vous êtes hors du champ d'application de cette loi. En revanche, sans résidence permanente, l'accès au financement hypothécaire est plus restrictif : attendez-vous à un apport de 35 % minimum.

Quelle est la taxe de bienvenue pour un condo à Montréal ?

Les droits de mutation immobilière, appelés couramment « taxe de bienvenue », sont calculés par tranches au Québec. À Montréal, la ville applique un taux supplémentaire pour les propriétés au-delà de 500 000 CAD. Pour un condo acheté à 500 000 CAD, comptez environ 6 000 à 8 000 CAD de droits de mutation. Pour un bien à 750 000 CAD, la taxe peut dépasser 12 000 CAD. Ces droits sont payables une seule fois, à la signature de l'acte notarié. Aucune exemption n'existe pour les non-résidents ou les étrangers — tout acheteur y est soumis. Calculez précisément votre montant via l'outil officiel de la Ville de Montréal (montreal.ca).

Comment obtenir un prêt hypothécaire au Québec sans historique de crédit canadien ?

Sans antécédents de crédit au Canada, les options sont limitées mais réelles. RBC, TD et BMO proposent des programmes hypothécaires pour non-résidents exigeant un apport de 35 % minimum. Vous devrez fournir : relevés bancaires français des 3 à 6 derniers mois, avis d'imposition français, justificatif d'emploi et de revenus (traduit si nécessaire), et une lettre de votre banque française confirmant votre historique. Travailler avec un courtier hypothécaire indépendant (certifié OACIQ) est vivement recommandé : il connaît les prêteurs acceptant les profils non-résidents. Commencez les démarches au moins 3 à 6 mois avant votre projet d'achat pour construire un dossier solide.

Dois-je déclarer mon condo canadien au fisc français ?

Oui, si vous restez résident fiscal en France, vous avez des obligations déclaratives. D'abord, vous devez déclarer la détention d'un bien immobilier à l'étranger (et les comptes bancaires canadiens associés) via le formulaire 3916-bis annexé à votre déclaration de revenus. Ensuite, si le bien est mis en location, les revenus locatifs doivent être déclarés en France, même s'ils sont déjà imposés au Canada — la convention fiscale franco-canadienne prévoit un mécanisme de crédit d'impôt pour éviter la double imposition. En cas de revente, la plus-value est imposable au Canada (retenue à la source pour les non-résidents). Consultez impérativement un fiscaliste spécialisé en droit franco-canadien avant tout achat.

Peut-on signer l'acte d'achat d'un condo au Québec à distance depuis la France ?

Au Québec, la signature devant notaire est obligatoire pour tout transfert de propriété immobilière. Si vous ne pouvez pas être présent à Montréal, deux solutions s'offrent à vous. La première : donner une procuration notariée à une personne de confiance résidant au Québec (ami, agent immobilier, ou le notaire lui-même), qui signera en votre nom. Cette procuration doit être rédigée par un notaire québécois ou, si établie en France, être accompagnée d'une apostille pour être reconnue au Canada. La seconde option, de plus en plus répandue depuis la pandémie : la signature à distance par audioconférence sécurisée, autorisée par certains notaires québécois dans des conditions spécifiques. Renseignez-vous auprès de la Chambre des notaires du Québec (cnq.org).

Acheter un condo à Montréal depuis la France

Acheter un condo à Montréal depuis la France est tout à fait possible, que vous soyez résident permanent, résident temporaire ou même non-résident. Le Canada n'interdit pas aux étrangers d'acquérir un bien immobilier résidentiel au Québec — mais les conditions de financement, les taxes applicables et les obligations fiscales varient considérablement selon votre statut. Voici un guide concret, à jour au 04/04/2026, pour naviguer sereinement dans ce processus.

Qui peut acheter un condo à Montréal ?

Contrairement à certains pays, le Québec n'impose aucune restriction légale à l'achat immobilier par des étrangers. Que vous soyez citoyen français résidant en France, titulaire d'un visa de travail temporaire ou résident permanent canadien, vous pouvez devenir propriétaire. La seule condition pratique si vous êtes en visa temporaire : il doit vous rester au minimum 183 jours de validité sur votre visa au moment de l'achat, condition souvent exigée par les prêteurs.

Attention cependant : depuis janvier 2023, la loi fédérale canadienne Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens a été mise en place, mais elle ne s'applique qu'aux non-résidents n'ayant aucun lien légal avec le Canada (ni visa, ni permis de travail, ni résidence permanente). Si vous avez un statut légal actif au Canada, vous êtes en règle.

Les étapes concrètes pour acheter depuis la France

Consulter un fiscaliste français avant tout : cette étape est cruciale. L'achat au Canada peut avoir des répercussions sur votre imposition en France (déclaration de détention d'actifs à l'étranger, plus-value future, IFI). Ne la négligez pas.
Définir votre budget réel : si vous achetez comme non-résident ou sans historique de crédit canadien, préparez-vous à apporter un apport de 35 % minimum du prix d'achat, voire jusqu'à 50 % selon certains témoignages d'expatriés. Les résidents permanents avec revenus canadiens peuvent accéder à des mises de fonds à partir de 5 % (pour les biens sous 500 000 CAD).
Obtenir une pré-approbation hypothécaire : contactez une banque canadienne (RBC, TD, Desjardins, BMO) ou un courtier hypothécaire. En tant que non-résident, les options sont plus limitées mais existent.
Mandater un agent immobilier au Québec : l'agent acheteur est généralement payé par le vendeur au Québec. Choisissez un courtier certifié inscrit à l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec).
Faire une offre d'achat (promesse d'achat) : document juridique encadré par l'OACIQ, il précise le prix, les conditions suspensives (financement, inspection) et la date de prise de possession.
Inspection du bâtiment : obligatoire en pratique. Faites appel à un inspecteur en bâtiment certifié AIBQ ou InterNACHI Québec.
Signature chez le notaire : au Québec, le passage devant notaire est obligatoire pour tout transfert de propriété. Le notaire vérifie les titres, rédige l'acte de vente et enregistre la transaction au Registre foncier du Québec. Prévoyez entre 1 500 et 3 000 CAD d'honoraires notariaux.

Les taxes et frais à prévoir lors de l'achat

L'achat d'un condo à Montréal génère plusieurs frais incontournables :

Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) : calculés en tranches sur le prix d'achat. Pour un bien à 500 000 CAD à Montréal, comptez environ 6 000 à 8 000 CAD. Montréal applique une surtaxe supplémentaire sur la portion dépassant 500 000 CAD.
TPS/TVQ sur les condos neufs : si vous achetez un condo neuf, la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s'appliquent, sauf si le vendeur les inclut dans le prix. Des remboursements partiels existent sous certaines conditions via l'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec.
Frais d'inspection : 500 à 800 CAD environ.
Assurance prêt hypothécaire SCHL : obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % (prime de 2,8 % à 4 % du montant emprunté).
Frais de copropriété (charges de condo) : variables selon l'immeuble, ils couvrent les parties communes, l'assurance de l'immeuble et le fonds de prévoyance.

Financement hypothécaire pour un Français non-résident

Obtenir un prêt hypothécaire depuis la France sans historique de crédit canadien est le principal obstacle. Voici les solutions :

Programme pour non-résidents des grandes banques canadiennes : RBC, TD et BMO proposent des programmes spécifiques. L'apport exigé est généralement de 35 % minimum, et vous devrez fournir vos relevés bancaires français, vos avis d'imposition et une preuve de revenus traduite.
Acheter comptant : certains expatriés choisissent d'acheter sans financement. Cela simplifie considérablement la démarche mais immobilise un capital important.
Construire un historique de crédit canadien : si vous avez déjà un permis de travail ou une résidence permanente, ouvrir un compte bancaire canadien et obtenir une carte de crédit quelques mois avant la demande hypothécaire améliore significativement votre dossier.

Fiscalité : ce que vous devez déclarer en France et au Canada

La convention fiscale franco-canadienne encadre la double imposition. Voici les points essentiels :

Si vous êtes résident fiscal en France et achetez un bien locatif à Montréal, les revenus locatifs seront imposables au Canada (impôt fédéral + provincial québécois) et devront être déclarés en France (avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition).
En tant que propriétaire d'un bien immobilier étranger, vous devez déclarer ce bien à l'administration fiscale française via le formulaire 3916-bis (compte et actifs à l'étranger) si applicable.
En cas de revente, la plus-value immobilière est imposable au Canada. Pour les non-résidents, le vendeur est soumis à une retenue à la source de 25 % du prix de vente brut (mécanisme de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu), sauf obtention d'un certificat de conformité auprès de l'ARC avant la vente.
Consultez Revenu Québec (revenuquebec.ca) et l'Agence du revenu du Canada (canada.ca/arc) pour vos obligations déclaratives.

Conseils pratiques pour sécuriser votre achat depuis Paris

Donnez une procuration notariée à une personne de confiance sur place (ou à votre notaire québécois) pour signer en votre nom si vous ne pouvez pas être présent.
Utilisez un service de transfert de devises spécialisé (Wise, OFX, ou une banque proposant des taux compétitifs EUR/CAD) pour envoyer vos fonds : les frais peuvent représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur une transaction importante.
Renseignez-vous sur le fonds de prévoyance de la copropriété : au Québec, la loi oblige les syndicats de copropriété à constituer un fonds de prévoyance. Un fonds sous-financé peut signifier des cotisations exceptionnelles futures.
Vérifiez l'étude du fonds de prévoyance (obligatoire depuis 2020 pour les copropriétés de plus de 5 ans) avant de signer.
SOS-Expat peut vous aider à identifier les bons interlocuteurs (notaires, courtiers, fiscalistes) selon votre situation personnelle.

ℹ️ Ces informations ont été vérifiées et mises à jour le 04/04/2026. Les lois, procédures et montants peuvent évoluer — vérifiez toujours auprès des autorités officielles ou d'un professionnel avant d'agir.