Acheter un condo à Montréal depuis la France

Acheter un condo à Montréal depuis la France est tout à fait possible, que vous soyez résident permanent, résident temporaire ou même non-résident. Le Canada n'interdit pas aux étrangers d'acquérir un bien immobilier résidentiel au Québec — mais les conditions de financement, les taxes applicables et les obligations fiscales varient considérablement selon votre statut. Voici un guide concret, à jour au 04/04/2026, pour naviguer sereinement dans ce processus.

Qui peut acheter un condo à Montréal ?

Contrairement à certains pays, le Québec n'impose aucune restriction légale à l'achat immobilier par des étrangers. Que vous soyez citoyen français résidant en France, titulaire d'un visa de travail temporaire ou résident permanent canadien, vous pouvez devenir propriétaire. La seule condition pratique si vous êtes en visa temporaire : il doit vous rester au minimum 183 jours de validité sur votre visa au moment de l'achat, condition souvent exigée par les prêteurs.

Attention cependant : depuis janvier 2023, la loi fédérale canadienne Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens a été mise en place, mais elle ne s'applique qu'aux non-résidents n'ayant aucun lien légal avec le Canada (ni visa, ni permis de travail, ni résidence permanente). Si vous avez un statut légal actif au Canada, vous êtes en règle.

Les étapes concrètes pour acheter depuis la France

1. Consulter un fiscaliste français avant tout : cette étape est cruciale. L'achat au Canada peut avoir des répercussions sur votre imposition en France (déclaration de détention d'actifs à l'étranger, plus-value future, IFI). Ne la négligez pas.
2. Définir votre budget réel : si vous achetez comme non-résident ou sans historique de crédit canadien, préparez-vous à apporter un apport de 35 % minimum du prix d'achat, voire jusqu'à 50 % selon certains témoignages d'expatriés. Les résidents permanents avec revenus canadiens peuvent accéder à des mises de fonds à partir de 5 % (pour les biens sous 500 000 CAD).
3. Obtenir une pré-approbation hypothécaire : contactez une banque canadienne (RBC, TD, Desjardins, BMO) ou un courtier hypothécaire. En tant que non-résident, les options sont plus limitées mais existent.
4. Mandater un agent immobilier au Québec : l'agent acheteur est généralement payé par le vendeur au Québec. Choisissez un courtier certifié inscrit à l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec).
5. Faire une offre d'achat (promesse d'achat) : document juridique encadré par l'OACIQ, il précise le prix, les conditions suspensives (financement, inspection) et la date de prise de possession.
6. Inspection du bâtiment : obligatoire en pratique. Faites appel à un inspecteur en bâtiment certifié AIBQ ou InterNACHI Québec.
7. Signature chez le notaire : au Québec, le passage devant notaire est obligatoire pour tout transfert de propriété. Le notaire vérifie les titres, rédige l'acte de vente et enregistre la transaction au Registre foncier du Québec. Prévoyez entre 1 500 et 3 000 CAD d'honoraires notariaux.

Les taxes et frais à prévoir lors de l'achat

L'achat d'un condo à Montréal génère plusieurs frais incontournables :

• Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) : calculés en tranches sur le prix d'achat. Pour un bien à 500 000 CAD à Montréal, comptez environ 6 000 à 8 000 CAD. Montréal applique une surtaxe supplémentaire sur la portion dépassant 500 000 CAD.
• TPS/TVQ sur les condos neufs : si vous achetez un condo neuf, la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s'appliquent, sauf si le vendeur les inclut dans le prix. Des remboursements partiels existent sous certaines conditions via l'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec.
• Frais d'inspection : 500 à 800 CAD environ.
• Assurance prêt hypothécaire SCHL : obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 % (prime de 2,8 % à 4 % du montant emprunté).
• Frais de copropriété (charges de condo) : variables selon l'immeuble, ils couvrent les parties communes, l'assurance de l'immeuble et le fonds de prévoyance.

Financement hypothécaire pour un Français non-résident

Obtenir un prêt hypothécaire depuis la France sans historique de crédit canadien est le principal obstacle. Voici les solutions :

• Programme pour non-résidents des grandes banques canadiennes : RBC, TD et BMO proposent des programmes spécifiques. L'apport exigé est généralement de 35 % minimum, et vous devrez fournir vos relevés bancaires français, vos avis d'imposition et une preuve de revenus traduite.
• Acheter comptant : certains expatriés choisissent d'acheter sans financement. Cela simplifie considérablement la démarche mais immobilise un capital important.
• Construire un historique de crédit canadien : si vous avez déjà un permis de travail ou une résidence permanente, ouvrir un compte bancaire canadien et obtenir une carte de crédit quelques mois avant la demande hypothécaire améliore significativement votre dossier.

Fiscalité : ce que vous devez déclarer en France et au Canada

La convention fiscale franco-canadienne encadre la double imposition. Voici les points essentiels :

• Si vous êtes résident fiscal en France et achetez un bien locatif à Montréal, les revenus locatifs seront imposables au Canada (impôt fédéral + provincial québécois) et devront être déclarés en France (avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition).
• En tant que propriétaire d'un bien immobilier étranger, vous devez déclarer ce bien à l'administration fiscale française via le formulaire 3916-bis (compte et actifs à l'étranger) si applicable.
• En cas de revente, la plus-value immobilière est imposable au Canada. Pour les non-résidents, le vendeur est soumis à une retenue à la source de 25 % du prix de vente brut (mécanisme de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu), sauf obtention d'un certificat de conformité auprès de l'ARC avant la vente.
• Consultez Revenu Québec (revenuquebec.ca) et l'Agence du revenu du Canada (canada.ca/arc) pour vos obligations déclaratives.

Conseils pratiques pour sécuriser votre achat depuis Paris

• Donnez une procuration notariée à une personne de confiance sur place (ou à votre notaire québécois) pour signer en votre nom si vous ne pouvez pas être présent.
• Utilisez un service de transfert de devises spécialisé (Wise, OFX, ou une banque proposant des taux compétitifs EUR/CAD) pour envoyer vos fonds : les frais peuvent représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur une transaction importante.
• Renseignez-vous sur le fonds de prévoyance de la copropriété : au Québec, la loi oblige les syndicats de copropriété à constituer un fonds de prévoyance. Un fonds sous-financé peut signifier des cotisations exceptionnelles futures.
• Vérifiez l'étude du fonds de prévoyance (obligatoire depuis 2020 pour les copropriétés de plus de 5 ans) avant de signer.
• SOS-Expat peut vous aider à identifier les bons interlocuteurs (notaires, courtiers, fiscalistes) selon votre situation personnelle.

ℹ️ Ces informations ont été vérifiées et mises à jour le 04/04/2026. Les lois, procédures et montants peuvent évoluer — vérifiez toujours auprès des autorités officielles ou d'un professionnel avant d'agir.