在2026年，外国人无法以个人名义在泰国购买土地——但可以合法地以100%的比例购买公寓（共管公寓），前提是外国人所持有的单位不得超过该建筑的49%。还有多种替代结构可供别墅和房屋使用。在泰国购买房地产（2026）
泰国每年吸引数百万游客，许多人最终都会问自己：如果我在这里买房呢？该国在2020年的旅游收入达154亿美元（来源：世界银行，2020）——这一数字显示出这个目的地已成为来自世界各地数千人的真正生活项目。
但这就是泰国的悖论：它是东南亚最开放的旅游国之一，同时也是对外国人土地所有权限制最多的国家之一。这些规则源于1954年的土地法典，至今仍然有效。
结果是？每年都有买家——法国人、比利时人、加拿大人、摩洛哥人或塞内加尔人——在签署合同时并未理解其真正的含义。有些人发现得太晚，他们的“财产”在法律上并不属于他们，或者依赖于一个脆弱的结构，可能在第一次争议中崩溃。
简而言之
- 外国人不能以个人名义拥有土地——法律明确禁止。
- 购买公寓是100%合法，但每栋建筑的外国人持有单位比例不得超过49%。
- 存在替代结构（长期租赁、泰国公司），但在签署之前必须了解其严重的法律风险。
- 转让费用、税费和登记费平均占2%到6%的购买价格，具体取决于所选结构。
以下是2026年泰国外国人房地产法律的完整而诚实的地图：什么是合法的，什么是有风险的，什么是被禁止的——以及在拿出支票之前需要提出的具体问题。泰国劳动法 泰国劳动法
外国人在2026年可以在泰国购买哪些房地产？
在泰国，外国人可以合法地以100%的名义购买公寓（共管公寓），无需中介结构。相反，个人名义购买土地或独立住宅仍然被公寓法 B.E. 2522和土地法禁止。这一基本区别让许多外国买家感到惊讶，他们以为“在泰国购买房地产”的方式与他们的祖国相同。
泰国房地产市场将可供非国籍人士购买的房地产分为两大类：
- 公寓（共管公寓）：允许以个人名义直接购买，但必须遵守外国人在建筑中持有单位的49%配额
- 带土地的别墅或独立住宅：建筑可以归外国人所有，但土地必须通过法律结构（长期租赁或泰国公司）进行处理
- 空地：外国人以个人名义禁止购买，毫无例外
- 受管制的旅游区房地产（普吉岛、苏梅岛）：遵循相同的国家规则，但有特定的地方实践需要核实
- 商业地产：根据活动类型和持有签证的不同，受不同规则的约束
💡 重要提示
公寓中的49%配额适用于每栋建筑，而不是全国范围内。曼谷的一栋建筑可能有48%的外国业主并接受您的申请，而同一条街上的另一栋建筑则可能已满。请在签署之前向物业管理者核实确切比例。
自2023年起定居在清迈的日本企业家Kenji，差点签署了一份购买协议，购买的公寓所在建筑的外国配额已经达到47.8%。他的当地律师及时阻止了交易——这一错误可能导致他失去10%的定金，且无法追索。因此，核实配额是第一步，甚至在参观之前。
在泰国购买的长期租赁（Leasehold）是如何运作的？
长期租赁（Leasehold）是外国人希望在泰国购买别墅或带土地的房屋时最常用的结构。泰国法律允许最长30年的租赁，并可在土地局登记，具有两个30年的续租选项——总共可能达到90年。只有第一期30年是法律上有保障的。
长期租赁并不是严格意义上的购买。外国人租赁土地一段固定时间，同时可以拥有其上建造的建筑。这一细微差别对转售和财产传承有直接影响。
- 法律保障期限：30年（在土地局登记）
- 合同续租：可续租2×30年，但法律上并不保证——取决于土地所有者的意愿
- 建筑物所有权：外国人可以合法拥有建筑物，而与土地分开
- 强制登记：租赁必须在土地局登记，以便对第三方具有约束力
- 可转让：如果合同明确规定，租赁可以转让或通过遗产继承
- 登记费用：约1.1%的租赁总价值，支付给土地局
⚠️ 注意
租赁合同中规定的30 + 30年的续租条款在泰国法律下不具约束力，如果土地所有者发生变化（出售、继承）。许多外籍人士在泰国所有者去世后失去了续租权。在签署之前，必须让当地律师分析土地所有权结构。
居住在普吉岛的摩洛哥商业律师Fatima选择了对一栋价值850万泰铢（约230,000美元，按2026年汇率计算）的别墅进行30年的长期租赁。她在合同中加入了一项优先购买权条款，以防土地所有者出售土地——这一预防措施很少有当地房地产经纪人主动提供，但每位专业律师都知道。
泰国公司（Thai Company）：奇迹解决方案还是法律风险？
在泰国创建一家泰国公司以持有土地是一种普遍做法，但当它仅用于规避购买禁令时，存在严重的法律风险。在2026年，泰国当局加强了对“提名”公司的检查——这些结构中，虚假的泰国股东代表外国人持有股份。
有效的泰国公司必须遵循一项基本规则：至少51%的资本必须由真实的泰国国籍人士持有，并享有实际投票权。股东签署放弃其权利的信件的结构是非法的，可能导致财产被没收。
- 法律结构：至少51%的泰国资本，真实股东享有实际权利
- 创建成本：根据结构在30,000到80,000泰铢之间（约800到2,200美元）
- 会计义务：每年必须提交财务报表，如果资本超过500万泰铢则需审计
- 提名风险：可能面临刑事处罚、交易取消、财产没收
- 实际优势：如果公司从事真实的商业活动，且泰国股东是真正的合作伙伴，则合法
✅ 实用建议
如果您考虑使用泰国公司结构，请选择与您有真实职业或个人联系的泰国合伙人——而不是由房地产经纪人招募的“提名”。记录每位合伙人的资本投入。独立律师（而不是卖方推荐的律师）必须在任何登记之前验证结构。SOS-Expat法律咨询
2021年通过泰国公司购买普吉岛别墅的巴西企业家Carlos，在2024年收到了泰国特别调查局（DSI）的警告——相当于泰国的FBI——因为他的泰国股东被识别为专业提名者。经过18个月和450,000泰铢的法律费用，该程序最终解决，但财产差点被没收。他的经历说明了为何公司结构必须与法律专业人士共同构建，而不是商业代理。
在泰国购买房地产时需要预留哪些费用和税费？
在泰国购买房地产的附加费用在6%到7%之间，具体取决于所选法律结构和卖方的持有时间。这些费用通常被外国买家低估，他们在土地局签署当天才发现实际账单。
以下是2026年标准交易适用费用的详细信息：
- 转让费（Transfer Fee）：官方登记价值的2%，通常由买卖双方各承担50%——但可协商。
- 印花税（Stamp Duty）：销售价格或官方价值的0.5%（两者中较高者）。仅适用于卖方持有该物业超过5年的情况。
- 特定商业税（Specific Business Tax, SBT）：如果卖方在5年内转售，则为3.3%（3% + 0.3%的市政税）。替代印花税——两者不能同时适用。
- 预扣税（Withholding Tax）：对卖方的资本利得进行预扣，按累进税率计算。对于泰国个人，税率根据持有时间从1%到35%不等。
- 律师费用：进行全面尽职调查和撰写销售合同的费用约为30,000到80,000泰铢。
- 房地产经纪人费用：通常为销售价格的3%到5%，在泰国由卖方支付——但请检查您的合同。
⚠️ 注意
土地局登记的官方价值（appraised value）通常低于市场实际价格。一些卖方提议申报较低的价格以减少税费。这种做法是非法的，会使买家面临泰国的税务诉讼——如果当地税务机关（根据您的情况，DGFiP、SPF Finances、AFC或加拿大税务局）发现不一致，可能在其原籍国也会受到影响。
在清迈定居的日本工程师Kenji差点签署一份合同，卖方要求在土地局申报实际价格的40%。他的律师及时阻止了他。节省的税费差额为180,000泰铢——但刑事风险却不成比例。
✅ 实用建议
在任何谈判之前，务必要求卖方提供该物业的chanote（土地证书）和税务报告。当地律师可以在48小时内核实该物业是否存在抵押、争议或未申报的负担——这一步骤费用为5,000泰铢，可以避免数年的诉讼。
在土地局的购买程序具体是如何进行的？
在泰国，财产转让必须亲自到土地局（Krom Thi Din）进行，该局负责该物业所在地区。没有远程程序，也没有第三方公证人：双方——或其持有公证授权书的法律代表——必须在同一天亲自到场。
程序分为几个不同的步骤：
- 预先尽职调查（2到4周）：核实土地证书、负担、建筑许可证、物业合规性和卖方身份。这一步至关重要，常常被急于成交的买家忽视。
- 签署预订合同（Reservation Agreement）：支付1%到5%的定金。该文件在泰国并没有标准化——在签署之前请让律师审核。
- 销售合同（Sale and Purchase Agreement）：在预订后30到60天签署。明确支付时间表、附带条件和罚款。
- 国际资金转移证明（FET Form）：对于外国人以自由持有方式购买的公寓，泰国银行必须出具一份外汇交易表（Foreign Exchange Transaction Form），证明资金来自外国并以外币形式存在。没有该文件，无法完成财产转让。
- 前往土地局：现场支付税费，向买方交付土地证书（chanote）。预计在现场停留半天。
💡 重要提示
FET Form（以前称为Thor.Tor.3）是外国人在泰国购买房地产时最被低估的文件。没有它，您既无法将财产登记在自己名下，也无法在转售时将资金汇回国外。请妥善保管：在转售时，可能在10年或20年后会被要求出示。
居住在曼谷的摩洛哥律师Fatima于2024年在素坤逸的一栋公寓购买了房产。最紧张的部分不是价格谈判，而是确保她从迪拜向泰国银行的国际汇款正确标明为美元——而不是泰铢——以触发FET Form的发放。这一技术细节可能会阻碍整个交易。
✅ 实用建议
在签署任何合同之前，务必在泰国开设一个银行账户（Kasikorn Bank或Bangkok Bank接受持有有效签证的非居民）。国际汇款可能需要3到7个工作日，而一些泰国银行要求对超过500,000泰铢的金额提供资金来源证明信。
在泰国购买时需要避免的最昂贵错误是什么？
每年，数百名外国买家在泰国损失巨额资金——这并不是因为法律，而是因为在前期犯下的可避免错误。后果从失去定金到财产被彻底没收不等。
以下是泰国房地产法律专家记录的最常见错误：
- 在未核实建筑许可证的情况下购买期房：在普吉岛和苏梅岛，整个项目因建在受保护区域或没有有效许可证而被阻止或拆除。请核实任何沿海项目的EIA批准（环境影响评估）。
- 签署没有退款条款的预订合同：如果您撤回，定金将丧失——除非有明确的附带条件保护您。请插入“受法律尽职调查保护”的条款。
- 信任房地产经纪人进行尽职调查：在泰国，房地产经纪人没有监管，法律上没有义务核实土地证书。他们的利益在于完成交易，而不是保护您。
- 购买非可建造区域的物业：某些沿海区域（尤其是在苏梅岛）被划为Sor Por Kor——保留给泰国人的农业用地。这些土地上的“出售”别墅实际上是非法建造的。
- 忽视长期租赁合同中的资金汇回条款：如果您的租赁合同未明确规定您有权汇回转售所得，您可能会在泰国冻结资金。
- 在未进行深入尽职调查的情况下使用提名：专业提名者可能会在您不知情的情况下转售财产或消失。泰国的判例法对外国买家的保护很少。
- 低估租赁管理成本：远程出租物业的管理费用（property management）占15%到25%的毛租金收入——这一数字在销售宣传册中很少提及。
⚠️ 注意
自2023年起，泰国特别调查局（DSI）加强了对提名结构的检查。一些外国买家的财产在调查程序中被封锁，可能持续12到24个月，即使他们的善意得到了证实。举证责任在于买方——而不是泰国政府。
居住在芭提雅的乌克兰企业家Olga，因卖方并非合法所有者而失去了350,000泰铢的定金——该物业是共有的，其他继承人都没有同意。若在土地局进行预先核实，48小时内就能发现这一障碍。
在泰国购买时是否需要通过当地律师？
没有法律要求外国买家在泰国必须由律师代理。然而，这种表面上的节省可能会非常昂贵。在一个房地产所有权分为六种不同类别的市场中——其中一些并不赋予销售权——在没有帮助的情况下阅读泰文合同相当于闭着眼睛签字。
定居在清迈的印度工程师Priya差点购买了一栋建在Nor Sor 3土地上的别墅——这是一种临时证书，不对第三方具有约束力，可能在交易后两年内被质疑。她的当地律师在48小时内发现了问题。如果没有他，她可能会在一项法律脆弱的物业上投入420万泰铢。
泰国房地产专业律师通常收取15,000到50,000泰铢的费用，提供全面的支持：核实土地证书（尽职调查）、阅读和谈判预订合同、在土地局出席。这个金额通常占购买价格的不到1%——这是任何理性投资者都会毫不犹豫接受的比例。
✅ 实用建议
选择一位注册在泰国律师协会（Lawyers Council of Thailand）的律师，并且与开发商或房地产代理无关。卖方推荐的律师维护的是卖方的利益——而不是您的。请始终要求提供完成类似交易的外国客户的推荐名单。
由专业人士进行的尽职调查还包括核实登记的抵押、隐性地役权、受保护区域或森林的状态，以及建筑许可证的合规性。这些核实在负责的土地局需要5到10个工作日——这一时间需在签署预订合同时考虑。
⚠️ 注意
一些开发商提供“包含”的法律服务。这种做法是合法的，但会造成明显的利益冲突。开发商的律师撰写的合同对开发商有利——在项目失败时，退款条款通常缺失或以使任何追索变得不切实际的方式撰写。
2026年泰国房地产市场对外国人的前景如何？
2026年，泰国房地产市场正经历结构性转型。外国直接投资流入占泰国GDP的2.7%（来源：世界银行，2024），而房地产吸引了越来越多的资本流入——主要由重新发现泰国作为稳定投资目的地的中国、俄罗斯、欧洲和中东买家推动。
曼谷和普吉岛集中着大部分外国需求。在普吉岛，外国配额内公寓的中位数价格已超过每平方米120,000泰铢，在受欢迎的沿海地区——约3,200欧元（按2026年汇率计算）。清迈的价格仍然便宜40%到50%，自2023年以来，数字游民社区快速增长。
💡 重要提示
自2022年以来，泰国政府正在研究一项改革，允许外国人在严格条件下拥有土地（最低投资4000万泰铢，期限限制为30年）。到2026年，尚未通过任何最终文本。请关注泰国投资委员会（Board of Investment）的公告，以保持对任何立法变化的了解。
国际旅游在2020年产生了154亿美元的收入，在疫情前（来源：世界银行），在2024-2025年恢复到类似水平。这一复苏支撑了租赁需求——这是开发商常常用来证明租金收益在5%到8%之间的论据。这些数字在某些细分市场是现实的，但需要专业的租赁管理和有效的入住率超过70%。
在2023年收购了两间位于芭提雅的工作室的台湾企业家Wei，显示出扣除费用和租赁管理后的净收益为每年4.2%——低于开发商的预测，但与市场现实一致。他的建议是：以60%的入住率为基础进行计算，而不是85%，以免在第一年就面临表现不佳的投资。
来源
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