Comprar um condomínio em Montreal a partir da França

Comprar um condomínio em Montreal a partir da França é totalmente possível, seja você residente permanente, residente temporário ou até não-residente. O Canadá não proíbe estrangeiros de adquirirem imóvel residencial no Quebec — mas as condições de financiamento, os impostos aplicáveis e as obrigações fiscais variam consideravelmente conforme seu estatuto. Aqui está um guia prático, atualizado em 04/04/2026, para você navegar tranquilamente neste processo.

Quem pode comprar um condomínio em Montreal?

Ao contrário de alguns países, o Quebec não impõe nenhuma restrição legal à compra imobiliária por estrangeiros. Seja você cidadão francês residente na França, titular de um visto de trabalho temporário ou residente permanente canadense, pode se tornar proprietário. A única condição prática se estiver com visto temporário: deve restar no mínimo 183 dias de validade no seu visto no momento da compra, condição frequentemente exigida pelos credores.

Atenção, porém: desde janeiro de 2023, a lei federal canadense Lei sobre a Proibição de Compra de Imóveis Residenciais por Não-Canadenses entrou em vigor, mas aplica-se apenas a não-residentes sem nenhuma ligação legal com o Canadá (sem visto, permissão de trabalho ou residência permanente). Se tiver um estatuto legal ativo no Canadá, está regularizado.

Os passos concretos para comprar a partir da França

1. Consultar um especialista fiscal francês antes de qualquer coisa: esta etapa é crucial. A compra no Canadá pode ter repercussões na sua tributação na França (declaração de detenção de ativos no exterior, ganho de capital futuro, IFI). Não negligencie isto.
2. Definir seu orçamento real: se está comprando como não-residente ou sem histórico de crédito canadense, prepare-se para um depósito de no mínimo 35% do preço de compra, podendo chegar até 50% segundo relatos de expatriados. Residentes permanentes com receitas canadenses podem acessar financiamentos a partir de 5% (para imóveis até 500 000 CAD).
3. Obter uma pré-aprovação hipotecária: contate um banco canadense (RBC, TD, Desjardins, BMO) ou um corretor hipotecário. Como não-residente, as opções são mais limitadas mas existem.
4. Contratar um agente imobiliário no Quebec: o agente comprador é geralmente pago pelo vendedor no Quebec. Escolha um corretor certificado inscrito na OACIQ (Organismo de Autorregulação do Corretagem Imobiliária do Quebec).
5. Fazer uma oferta de compra (proposta de compra): documento jurídico regulado pela OACIQ que especifica o preço, condições suspensivas (financiamento, inspeção) e data de posse.
6. Inspeção do edifício: obrigatória na prática. Recorra a um inspetor certificado AIBQ ou InterNACHI Quebec.
7. Assinatura junto ao tabelião: no Quebec, passar pelo tabelião é obrigatório para toda transferência de propriedade. O tabelião verifica os títulos, redige a escritura de venda e registra a transação no Registro de Imóveis do Quebec. Preveja entre 1 500 e 3 000 CAD em honorários notariais.

Os impostos e taxas a considerar na compra

A compra de um condomínio em Montreal gera várias taxas inevitáveis:

• Direitos de mutação imobiliária (taxa de boas-vindas): calculados em alíquotas sobre o preço de compra. Para um imóvel de 500 000 CAD em Montreal, conte com aproximadamente 6 000 a 8 000 CAD. Montreal aplica uma sobretaxa adicional sobre a porção que ultrapassa 500 000 CAD.
• IPS/TVQ em condomínios novos: se comprar um condomínio novo, o IPS (5%) e a TVQ (9,975%) se aplicam, a menos que o vendedor as inclua no preço. Reembolsos parciais existem sob certas condições via Agência de Receita do Canadá (ARC) e Receita Quebec.
• Taxas de inspeção: aproximadamente 500 a 800 CAD.
• Seguro de empréstimo hipotecário SCHL: obrigatório se sua entrada for inferior a 20% (prêmio de 2,8% a 4% do valor emprestado).
• Taxas de copropriedade (encargos condominiais): variam conforme o edifício, cobrem áreas comuns, seguro do edifício e fundo de reserva.

Financiamento hipotecário para um francês não-residente

Obter um empréstimo hipotecário a partir da França sem histórico de crédito canadense é o principal obstáculo. Aqui estão as soluções:

• Programa para não-residentes dos grandes bancos canadenses: RBC, TD e BMO oferecem programas específicos. A entrada exigida é geralmente de no mínimo 35%, e você terá que fornecer seus extratos bancários franceses, declarações de impostos e comprovante de renda traduzido.
• Comprar à vista: alguns expatriados optam por comprar sem financiamento. Isto simplifica bastante o processo mas imobiliza um capital considerável.
• Construir histórico de crédito canadense: se já tem permissão de trabalho ou residência permanente, abrir uma conta bancária canadense e obter um cartão de crédito alguns meses antes da solicitação hipotecária melhora significativamente seu dossiê.

Tributação: o que você deve declarar na França e no Canadá

A convenção fiscal franco-canadense regula a dupla tributação. Aqui estão os pontos essenciais:

• Se é residente fiscal na França e compra um bem para alugar em Montreal, as receitas de aluguel serão tributáveis no Canadá (imposto federal + provincial de Quebec) e devem ser declaradas na França (com crédito fiscal para evitar dupla tributação).
• Como proprietário de bem imóvel estrangeiro, deve declarar este bem à administração fiscal francesa através do formulário 3916-bis (conta e ativos no exterior) se aplicável.
• Em caso de revenda, o ganho imobiliário é tributável no Canadá. Para não-residentes, o vendedor está sujeito a uma retenção na fonte de 25% do preço de venda bruto (mecanismo do artigo 116 da Lei do Imposto de Renda), a menos que obtenha um certificado de conformidade junto à ARC antes da venda.
• Consulte Receita Quebec (revenuquebec.ca) e a Agência de Receita do Canadá (canada.ca/arc) para suas obrigações declarativas.

Dicas práticas para garantir sua compra de Paris

• Outorgue uma procuração notarizada a uma pessoa de confiança no local (ou ao seu tabelião quebequense) para assinar em seu nome se não puder estar presente.
• Use um serviço de transferência de moedas especializado (Wise, OFX, ou um banco com taxas competitivas EUR/CAD) para enviar seus fundos: as taxas podem representar milhares de euros em economia em uma transação grande.
• Informe-se sobre o fundo de reserva do condomínio: no Quebec, a lei obriga os sindicatos de copropriedade a constituir um fundo de reserva. Um fundo subfinanciado pode significar contribuições extraordinárias futuras.
• Verifique o estudo do fundo de reserva (obrigatório desde 2020 para condomínios com mais de 5 anos) antes de assinar.
• A SOS-Expat pode ajudá-lo a identificar os bons interlocutores (tabeliões, corretores, especialistas fiscais) conforme sua situação pessoal.

ℹ️ Essas informações foram verificadas e atualizadas em 04/04/2026. As leis, procedimentos e valores podem mudar — sempre verifique com as autoridades oficiais ou um profissional antes de agir.