Comprar un condo en Montreal desde Francia: Guía completa para expatriados

Comprar un condo en Montreal desde Francia es totalmente viable, ya seas residente permanente, temporal o incluso no residente. Canadá no prohíbe a los extranjeros adquirir bienes inmuebles residenciales en Quebec, pero las condiciones de financiamiento, los impuestos aplicables y las obligaciones fiscales varían significativamente según tu estatus. Te presentamos una guía práctica y actualizada al 04/04/2026 para navegar este proceso sin complicaciones.

¿Quién puede comprar un condo en Montreal?

A diferencia de otros países, Quebec no impone restricciones legales para la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros. Seas ciudadano francés residente en Francia, titular de una visa de trabajo temporal o residente permanente canadiense, puedes convertirte en propietario. La única condición práctica si tienes visa temporal: debes tener un mínimo de 183 días de validez restante en tu visa al momento de la compra, requisito frecuentemente exigido por los prestamistas.

Ojo: desde enero de 2023, entró en vigor la ley federal canadiense Prohibición de compra de inmuebles residenciales por no canadienses, pero solo aplica a no residentes sin ningún vínculo legal con Canadá (sin visa, permiso de trabajo ni residencia permanente). Si tienes un estatus legal activo en Canadá, estás en regla.

Pasos concretos para comprar desde Francia

1. Consulta a un asesor fiscal francés antes que nada: este paso es crucial. La compra en Canadá puede tener repercusiones en tu tributación en Francia (declaración de activos en el extranjero, ganancia futura, impuesto sobre la fortuna). No lo descuides.
2. Define tu presupuesto real: si compras como no residente o sin historial crediticio canadiense, prepárate para aportar un mínimo del 35% del precio de compra, incluso hasta el 50% según algunos testimonios de expatriados. Los residentes permanentes con ingresos canadienses pueden acceder a financiamientos con cuotas iniciales desde el 5% (para propiedades bajo 500 000 CAD).
3. Obtén una preaprobación hipotecaria: contacta a un banco canadiense (RBC, TD, Desjardins, BMO) o a un corredor hipotecario. Como no residente, las opciones son más limitadas pero existen.
4. Contrata a un agente inmobiliario en Quebec: el agente comprador generalmente es pagado por el vendedor en Quebec. Elige a un corredor certificado inscrito en el OACIQ (Organismo de autorregulación del corretaje inmobiliario de Quebec).
5. Presenta una oferta de compra: es un documento legal regulado por OACIQ que especifica el precio, condiciones suspensivas (financiamiento, inspección) y fecha de toma de posesión.
6. Inspección del edificio: prácticamente obligatoria. Contrata a un inspector de edificios certificado por AIBQ o InterNACHI Quebec.
7. Firma ante notario: en Quebec, la comparecencia ante notario es obligatoria para cualquier transferencia de propiedad. El notario verifica títulos, redacta el acta de venta y registra la transacción en el Registro de Propiedad de Quebec. Presupuesta entre 1 500 y 3 000 CAD en honorarios notariales.

Impuestos y gastos a considerar en la compra

La adquisición de un condo en Montreal genera varios gastos ineludibles:

• Derechos de registro inmobiliario (impuesto de bienvenida): calculados por tramos sobre el precio de compra. Para una propiedad de 500 000 CAD en Montreal, espera unos 6 000 a 8 000 CAD. Montreal aplica un impuesto adicional sobre la porción que excede 500 000 CAD.
• IVA federal y provincial para condos nuevos: si compras un condo nuevo, aplica el IVA federal (5%) y el impuesto de ventas provincial (9,975%), a menos que el vendedor los incluya en el precio. Existen reembolsos parciales bajo ciertas condiciones mediante la Agencia de Ingresos de Canadá (ARC) y Revenu Quebec.
• Gastos de inspección: aproximadamente 500 a 800 CAD.
• Seguro hipotecario SCHL: obligatorio si tu cuota inicial es inferior al 20% (prima del 2,8% al 4% del monto prestado).
• Cuotas de copropiedad: varían según el edificio, cubren áreas comunes, seguro del inmueble y fondo de reserva.

Financiamiento hipotecario para un francés no residente

Obtener una hipoteca desde Francia sin historial crediticio canadiense es el principal obstáculo. Aquí están las soluciones:

• Programas para no residentes de grandes bancos canadienses: RBC, TD y BMO ofrecen programas específicos. La cuota inicial requerida es generalmente mínimo 35%, y deberás proporcionar tus extractos bancarios franceses, comprobantes de impuestos e ingresos traducidos.
• Comprar al contado: algunos expatriados optan por comprar sin financiamiento. Esto simplifica considerablemente el trámite pero inmoviliza capital importante.
• Construir historial crediticio canadiense: si ya tienes permiso de trabajo o residencia permanente, abrir una cuenta bancaria canadiense y obtener una tarjeta de crédito meses antes de solicitar la hipoteca mejora significativamente tu expediente.

Fiscalidad: qué debes declarar en Francia y Canadá

El tratado fiscal franco-canadiense regula la doble imposición. Aquí están los puntos esenciales:

• Si eres residente fiscal en Francia y compras una propiedad de alquiler en Montreal, los ingresos por alquiler estarán sujetos a impuestos en Canadá (federal + provincial de Quebec) y deberán declararse en Francia (con crédito fiscal para evitar doble imposición).
• Como propietario de un bien inmueble extranjero, debes declararlo a la administración fiscal francesa mediante el formulario 3916-bis (cuentas y activos en el extranjero) si aplica.
• En caso de reventa, la ganancia inmobiliaria está sujeta a impuestos en Canadá. Para no residentes, el vendedor tiene una retención del 25% del precio de venta bruto (mecanismo del artículo 116 de la Ley del Impuesto sobre la Renta), excepto al obtener un certificado de cumplimiento de la ARC antes de la venta.
• Consulta Revenu Quebec (revenuquebec.ca) y la Agencia de Ingresos de Canadá (canada.ca/arc) para tus obligaciones declarativas.

Consejos prácticos para asegurar tu compra desde París

• Otorga una procuración notarial a una persona de confianza en el lugar (o a tu notario quebequense) para firmar en tu nombre si no puedes estar presente.
• Utiliza un servicio de transferencia de divisas especializado (Wise, OFX, o un banco que ofrezca tasas competitivas EUR/CAD): las comisiones pueden representar miles de euros de ahorro en una transacción significativa.
• Infórmate sobre el fondo de reserva de la copropiedad: en Quebec, la ley obliga a los sindicatos de copropietarios a constituir un fondo de reserva. Un fondo insuficientemente financiado puede significar contribuciones extraordinarias futuras.
• Verifica el estudio del fondo de reserva (obligatorio desde 2020 para copropiedades de más de 5 años) antes de firmar.
• SOS-Expat puede ayudarte a identificar los interlocutores adecuados (notarios, corredores, asesores fiscales) según tu situación personal.

ℹ️ Esta información fue verificada y actualizada el 04/04/2026. Las leyes, procedimientos y montos pueden cambiar — siempre verifica con autoridades oficiales o un profesional antes de actuar.